En este breve comentario examinaremos el tratamiento fiscal de la compraventa y de la hipoteca a nivel general en territorio español y, señalaremos a modo de ejemplo, excepciones como las de Vizcaya y Cantabria.
El motivo más habitual para hipotecar un inmueble es la constitución de una hipoteca para la adquisición de vivienda, empleando dicha vivienda como garantía de pago.
En estos casos, la operación de financiación va acompañada de una compraventa del inmueble, lo cual supone la concurrencia de tres negocios jurídicos: la compraventa, el préstamo y la hipoteca.
La compraventa
1.Cuando en el negocio de compraventa interviene un empresario (por ejemplo un promotor), en el ejercicio de actividad profesional o profesional, y se trata de la primera transmisión de vivienda, la operación estará sujeta a la tributación por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este es el caso de una adquisición de vivienda de obra nueva:
TIPO APLICADO: GENERAL. 10%.
VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL: 4%
2. En el caso de que en el negocio de compraventa intervenga un empresario, pero se trate de transmisión de segunda o ulterior vivienda, la operación en lugar de tributar por IVA lo hará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), salvo que se renuncie a la aplicación de la exención, en cuyo caso la operación seguirá estando sujeta y no exenta de IVA. Y cuando la compraventa se realice entre particulares, sin la intervención de un empresario, la operación estará sujeta al pago de TPO:
TIPO APLICADO TPO: el establecido por cada CCAA:
MADRID: se aplica un tipo general del 6%, y un 4% para familias numerosas en caso de adquisición de vivienda habitual;
VIZCAYA: el tipo varía entre el mínimo del 2,5 % (para vivienda habitual, con menos de 120 m2, y otros requisitos…) el 4%, hasta el 7%.
CANTABRIA: con carácter general, es del 10%, el 8% para vivienda habitual de precio inferior a los 120.000€ o para las personas físicas que tengan ingresos menores a 30.000€, y si las viviendas tienen un valor de compra entre 120.000€ y 200.000€ es de un 9%. Se aplicará el 5% si se compra en sociedad de gananciales y sólo uno de los cónyuges es menor de 30 años.
En caso de que la CCAA no hubiese establecido tipo, se aplicará el 6%.
El préstamo
El préstamo como tal, NO tributa. No obstante, esta no tributación tiene matices en función de cómo se documente el préstamo.
TPO: La normativa de aplicación establece que estarán sujetos pero exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten.
IVA: Al estar el préstamo hipotecario generalmente concedido por quien se dedica habitualmente a ello dentro de su actividad empresarial, está sujeto al IVA, sin embargo está exento de su pago.
¿Cómo tributan los trámites de constitución?
Por regla general, en la formalización de negocios jurídicos, la normativa fiscal aplicable establece que estará obligado al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a título de contribuyente, el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
En particular, en lo referido a las escrituras de constitución de préstamos con garantía, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018 el 12 de noviembre de 2018, el legislador hacía recaer el pago del impuesto sobre el prestatario. Sin embargo, con la entrada en vigor de la referida norma, aprobada a raíz de la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo número 1505/2018 de 16 de octubre de 2018, se modificó el régimen anterior estableciendo que “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.
Por tanto, el obligado al pago del IAJD será la entidad que concede el préstamo hipotecario.
Fiscalidad de las novaciones y subrogaciones:
Cuota fija del IAJD:
Tributarán por IAJD las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto una cantidad o cosa valuable, o contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad.
Cuota gradual IAJD:
Novaciones: Estarán exentas de la modalidad gradual del IAJD las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios, cuando la modificación sea de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, o la alteración del plazo del préstamo. A efectos de la mencionada exención, se equipara los préstamos y los créditos hipotecarios. Además de lo anterior, la escritura de una hipoteca que recoja la modificación del valor de tasación no estará sujeta al IAJD.
Subrogaciones: Están exentas de la modalidad gradual de IAJD. En todo caso, es importante señalar que la tributación en estos casos dependerá del elemento en concreto que haya sido modificado, por lo que deberá analizarse las particularidades que afecten al supuesto concreto.
Fiscalidad de la cancelación de hipoteca:
Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, están sujetas pero exentas de la cuota gradual del IAJD.
Pese a ello, se deberá realizar la correspondiente autoliquidación exenta en el modelo correspondiente de la Agencia Tributaria, aunque no suponga ningún pago.
En aquellos casos en los que la cancelación se realizase mediante un documento privado o instancia dirigida al Registrador de la Propiedad no estará sujeta a IAJD.
Autoras: Elena Pérez – Ilzarbe Domínguez y Carolina Sousa Pereda, Abogadas
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