Dos recientes sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo han dado un vuelco relevante en la situación de las hipotecas inversas. Si la cláusula establece que los intereses se sumen a la deuda generando nuevos intereses sin que haya sido suficientemente clarificada al cliente puede ser calificada de nula.
La primera sentencia 1190/2026 de 17 de julio de Kutxabank aplicaba el 5% de interés sobre el saldo vivo formado por el dinero recibido del banco más los intereses que se iban acumulando. “Es decir, los intereses anteriores generaban nuevos intereses”, explica Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero.
El Supremo considera que “la cláusula no supera el control de transparencia”. En el caso juzgado el cliente recibió 92.950€ del banco pero acumulaba 44.922€ de intereses. El Supremo confirma la sentencia de la Audiencia y queda firme la nulidad total del contrato, pero no fija doctrina sobre esa consecuencia concreta, porque Kutxabank recurrió la declaración de falta de transparencia/abusividad de la cláusula, no la posibilidad de que el contrato subsistiera sin ella
“En la sentencia del 17 de julio el Supremo no tuvo que resolver si la hipoteca podía subsistir sin intereses porque esa cuestión no fue planteada en casación. Una semana después sí se le plantea y responde expresamente que sí”, apunta Navas. En efecto, la sentencia 1317/2026 de 24 de julio sobre una hipoteca inversa de Caja Vital Kutxa declara nula la cláusula remuneratoria pero afirma que el contrato puede subsistir sin dicha cláusula.
Anula de esta manera la ‘solución’ dada por la Audiencia Provincial de Valladolid que anula la capitalización de intereses pero mantener el contrato con ‘interés simple’. Sin embargo, el Supremo recuerda que la jurisprudencia del TJUE impide al juez modificar la cláusula abusiva. “Si existe abusividad hay nulidad y se tiene que dar por no puesta”, explica Navas.
Pero lo más interesante es que permite subsistir al contrato sin dicha cláusula. “El carácter abusivo de la cláusula de intereses remuneratorios, sumada a la prohibición de integrar el contrato, conduce a la consecuencia de dejar el préstamo sin interés remuneratorio”, concluye el Supremo.
El Supremo recuerda que el Código Civil admite expresamente el préstamo gratuito en su artículo 1.740. Por tanto, subsiste el capital prestado pero desaparece la remuneración de la entidad. Y no sólo deja el contrato sin interés sino que condena al banco a devolver los intereses cobrados hasta entonces más los intereses legales desde que se cobraron.
Navas califica de “especialmente relevante” esta sentencia porque permite librarse de una abusividad “con una compensación muy importante: devolver lo prestado pero sin intereses, lo que supone un ahorro muy relevante”, apunta el socio-director de navascusi.com.
El experto explica que la capitalización de los intereses no es ilegal, “pero el cliente debe de ser plenamente consciente porque el impacto económico en contratos que se prolongan a lo largo del tiempo es muy relevante”, señala Navas.
El impacto de esta sentencia puede ser muy relevante, según Navas. Especialmente porque el mercado de hipotecas inversas parece haberse activado en los últimos años. “Está dirigido a un público mayor, más vulnerable y no se ha explicado con detalle un producto complejo ni se han mostrado simulaciones”, lamenta Navas quien se felicita de que el Supremo haya puesto pìe en pared a estas “asimetrías informativas”. Para Navas, las cláusulas remuneratorias anuladas “son muy interesantes para el banco y muy gravosas para el cliente”.
“El Alto Tribunal ha dicho basta ya al abuso en las inversas. La clave es si se explicó de manera clara que los intereses generarían nuevos intereses y cuál podía ser el impacto real de la bola de nieve; si no hubo transparencia el resultado es nulidad e hipoteca sin intereses y con restitución de intereses ya satisfechos”, concluye el socio-director de navascusi.com
