El Registro de la Propiedad es un acto voluntario, pero necesario si se quiere obtener una financiación y utilizar el bien con esa finalidad.
Esto en ocasiones, por las exigencias documentales del Registro no siempre es viable, y a veces se ha recurrido a la compraventa simulada con el pacto comisorio.
“Yo vendo una casa y con el precio ( es el préstamo) si no lo devuelvo se quedan con el bien, para la devolución del préstamo se realiza un arrendamiento con opción a compra, con lo que la compra es la devolución del préstamo, y sobre el mismo suele haber un porcentaje, que es la ganancia que se obtiene en la operación”
En el contexto legal de España, la compraventa simulada y pacto comisorio son conceptos que se refieren a situaciones que pueden involucrar fraudes o irregularidades en las transacciones de compraventa de bienes, y tienen implicaciones en el ámbito civil.
Compraventa simulada
La compraventa simulada es una figura jurídica que se refiere a un contrato de compraventa que, aunque aparenta ser un acuerdo de transmisión de bienes, en realidad no tiene la intención de serlo . Es decir, las partes involucradas en el contrato simulan la compraventa para dar apariencia de que existe una transacción cuando, en realidad, no hay ninguna verdadera intención de realizarla, en el ejemplo propuesto la intención es realmente obtener un dinero, que no se puede obtener mediante financiación bancaria porque el bien por las circunstancias que sean no tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Generalmente, estas compraventas se acompañan como ya se ha dicho, de un contrato de arrendamiento con opción a compra, para garantizar el regreso de la casa al hipotético vendedor , y la devolución del préstamo que en realidad frente a terceros es el pago del precio INCREMENTADO EN UN TANTO POR CIENTO, QUE ES LA GANANCIA EN ESTAS OPERACIONES.-
Es decir, que el arrendamiento con opción a compra es la garantía de que la compraventa no produzca sus efectos reales.-
Los elementos de la compraventa simulada:
- Falta de intención de transferir la propiedad: Aunque el contrato pueda cumplir con los requisitos formales de una compraventa, las partes no tienen la intención de transferir realmente el bien.
- Objetivo fraudulento: Se suele realizar para ocultar bienes, evitar embargos, defraudar a la Hacienda Pública, eludir responsabilidades de deuda, o realizar otros actos que puedan ser perjudiciales para terceros, o como es el caso concreto al que en este artículo no referimos la obtención de un préstamo.-
Consecuencias: La compraventa simulada es nula por ser contraria a la ley. El Código Civil español establece que los contratos simulados son ineficaces frente a terceros de buena fe, que no hayan tenido conocimiento de la simulación. Sin embargo, es posible que la simulación sea invocada en caso de fraude, lo que implicaría la anulación del contrato.
Si realizas una operación en estas condiciones y pretendes quedarte con la casa porque el contrario no te paga, el arrendamiento ni el precio pactado por la casa, puedes obtener el lanzamiento, pero cuando quieras hacer tuya la casa, te vas a encontrar con su oposición, alegando que era un contrato simulado y que existía un pacto comisorio, por lo que aunque hayas pactado quedarte con la casa, no lo vas a poder hacer, porque los jueces y Tribunales no te lo van a permitir.-
Pacto comisorio
El pacto comisorio es una cláusula o disposición en un contrato de compraventa que otorga a una de las partes (generalmente el vendedor) el derecho de rescatar el bien objeto de la venta si el comprador no cumple con alguna obligación, normalmente el pago del precio. En esencia, es un acuerdo para que, en caso de incumplimiento del contrato, el vendedor pueda recuperar la propiedad del bien vendido.
Características del pacto comisorio:
- Condición resolutoria: Implica que, si no se cumple una determinada condición (como el pago del precio en un plazo determinado), el vendedor puede recuperar el bien sin necesidad de una acción judicial.
- Normativa: El Código Civil español prohíbe el pacto comisorio en términos absolutos, ya que considera que va en contra del principio de la autonomía de la voluntad y del derecho de los contratantes a recurrir a la vía judicial en caso de incumplimiento. La razón de esta prohibición es que, al conceder a una parte la facultad de resolver el contrato de forma unilateral, sin intervención judicial, podría crearse un desequilibrio entre las partes y fomentar situaciones de abuso.
En resumen, tanto la compraventa simulada como el pacto comisorio están relacionados con la forma en que se estructuran los contratos de compraventa en España. La simulación tiene implicaciones por fraude y la nulidad de los actos, mientras que el pacto comisorio, si bien es prohibido por la ley española, se refiere a un acuerdo condicional que le daría al vendedor el derecho de recuperar el bien si el comprador no cumple con sus obligaciones, en el caso propuesto quedarse con la casa sino se paga el precio de la opción
Si haces alguna de estas operaciones NO ESTAS SEGURO, puedes perder el dinero y la propiedad.-
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Sobre la autora
- Manuela Fernández Cougil
- Abogado Civil Ourense
