I. INTRODUCCIÓN.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia 196/2022, de 7 de marzo, resolvió un caso de desahucio por falta de pago y abordó la cuestión de si la compensación de deudas entre arrendador y arrendatario podía operar como medio de pago en este tipo de procedimiento. La resolución establece que la compensación no es válida en el marco de un juicio sumario de desahucio y que el impago de la renta, aun cuando exista un crédito compensable, justifica la resolución del contrato.
Este artículo analiza los antecedentes del caso, el recorrido judicial de la demanda, los fundamentos jurídicos expuestos en la sentencia y las implicaciones de la decisión del Tribunal Supremo.
II. ANTECEDENTES DEL CASO.
El litigio se originó cuando el arrendador, en representación propia y de una comunidad hereditaria, interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra la arrendataria de una vivienda ubicada en Cuerva Bermeja (Santa Cruz de Tenerife).
- Relación contractual y deuda acumulada.
Ambas partes se encontraban vinculadas por un contrato de arrendamiento firmado el 1 de octubre de 2010. La demanda de desahucio se fundamentó en el impago de las mensualidades comprendidas entre febrero y noviembre de 2019, ascendiendo a una deuda total de 3.000,00 euros (300,00 euros por mes).
Es relevante mencionar que, en este procedimiento no se incluyó la reclamación de las rentas adeudadas, y se señaló que la acción de enervación ya había sido ejercida en un pleito anterior, lo que impedía que la inquilina pudiera detener el proceso mediante el pago de la deuda.
- Defensa de la demandada: La Compensación.
Ante la demanda, la arrendataria no negó el impago de la renta, pero argumentó que debía aplicarse una compensación. En su defensa, alegó que la comunidad hereditaria había sido condenada previamente, mediante una sentencia firme del 14 de marzo de 2016 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, a abonarle la cantidad de 5.906,40 euros en concepto de obras de reparación que, según el contrato, correspondían al arrendador.
A esta cantidad se sumaban 1.661,67 euros en costas procesales, por lo que la demandada consideraba que su crédito contra el arrendador debía extinguir la deuda por impago de las rentas.
III. RECORRIDO JUDICIAL DEL CASO.
- Primera Instancia: Sentencia a favor de la inquilina.
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa Cruz de Tenerife desestimó la demanda de desahucio al considerar que la compensación era un medio válido de pago. Con este razonamiento, se interpretó que el crédito a favor de la arrendataria operaba como una forma de extinción de la obligación de pago de la renta, por lo que no existía motivo para proceder al desahucio.
- Segunda Instancia: Revocación de la Sentencia.
El arrendador recurrió en apelación y la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife revocó la sentencia de primera instancia.
La Audiencia Provincial sostuvo que:
- La compensación no es un mecanismo de pago en los procedimientos sumarios de desahucio.
- El contrato de arrendamiento establecía expresamente que la renta debía pagarse mediante transferencia bancaria dentro de los primeros cinco días de cada mes.
- El impago de una mensualidad, aún con la existencia de un crédito compensable, justifica el desahucio.
En consecuencia, se decretó el desahucio de la inquilina y se fijó una fecha para su lanzamiento.
- Recurso de Casación: Confirmación del Tribunal Supremo.
Frente a esa decisión, la arrendataria interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, argumentando que la compensación debía aceptarse como un mecanismo de pago y que su deuda con el arrendador estaba saldada por el crédito a su favor.
El Tribunal Supremo desestimó el recurso y confirmó la Sentencia de la Audiencia Provincial, consolidando el criterio de que la compensación no es una defensa válida en un juicio de desahucio por impago de rentas.
- Fundamentos Jurídicos.
El Tribunal Supremo ha establecido varios principios clave en su resolución respecto al procedimiento de desahucio, entre los cuales destacan los siguientes:
4.1. La naturaleza del procedimiento de desahucio.
El desahucio se configura como un juicio verbal de carácter sumario, de acuerdo con los artículos 250.1 y 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Este tipo de proceso tiene como objetivo fundamental recuperar la posesión del inmueble de manera rápida y eficaz, limitando las cuestiones que se pueden debatir.
4.2. Los objetivos del juicio de desahucio.
En este contexto, el juicio de desahucio persigue dos objetivos principales:
- Recuperar la posesión del inmueble.
- Garantizar un proceso ágil y limitado, en el que las cuestiones debatidas se restringen exclusivamente al pago de la deuda o a la enervación de la acción.
4.3. La compensación como medio de extinción de obligaciones.
La compensación, regulada por los artículos 1156 y 1195 del Código Civil (CC), se considera una forma de extinción de obligaciones, pero no un medio de pago. En este sentido, la Ley solo permite dos vías de defensas posibles:
- El pago de la deuda.
- La enervación del desahucio, que implica el pago de la deuda antes de la audiencia.
Por tanto, el Tribunal Supremo concluye que la compensación no es admisible en estos procedimientos, ya que, por un lado, no constituye un pago conforme a lo pactado en el contrato y, por otro, su aplicación complicaría la naturaleza sumaria del procedimiento.
- Argumentos del Tribunal Supremo.
El Tribunal sostiene que, debido al carácter sumario del juicio de desahucio, no es posible debatir cuestiones que vayan más allá del pago efectivo o la enervación del desahucio.
Además, la compensación requiere procedimientos adicionales o acuerdos previos, lo que la hace incompatible con la agilidad que exige este tipo de procesos.
Otro aspecto relevante es que, en este caso, la arrendadora no fue notificada oportunamente sobre la intención de aplicar la compensación. Por ello, el Tribunal establece que la compensación solo es válida si existe un reconocimiento previo o una resolución específica que la autorice.
Finalmente, el Tribunal confirma la doctrina establecida en resoluciones anteriores, reafirmando que la compensación no tiene cabida en los juicios sumarios de desahucio, salvo en aquellos casos en los que se acumule una reclamación de rentas al procedimiento.
IV.VALORACIÓN.
La Sentencia del Tribunal Supremo número 196/2022, de 7 de marzo, confirma que, en los procedimientos de desahucio por falta de pago, la compensación de deudas no es admisible, excepto en los supuestos en los que se acumule una reclamación de rentas al procedimiento. Esta restricción responde a la naturaleza sumaria y ágil de estos procesos, cuyo objetivo principal es la recuperación inmediata de la posesión del inmueble, evitando cuestiones que puedan dilatar el procedimiento, como la compensación de deudas entre las partes.
Por otro lado, el Tribunal subraya que, en los contratos de arrendamiento, la forma pactada debe prevalecer sobre otros mecanismos de extinción de deuda, como la compensación. En este contexto, el cumplimiento de la obligación de pago debe realizarse conforme a lo acordado contractualmente, sin que la compensación pueda ser utilizada unilateralmente para extinguir la deuda dentro de un procedimiento de desahucio.
En conclusión, el fallo refuerza la idea de que los procedimientos de desahucio deben mantenerse ágiles y limitados en cuanto a las defensas que se admiten, priorizando el pago efectivo o la enervación del desahucio sobre otras alternativas como la compensación, que, si bien puede ser válida en otros contextos, no es adecuada en este tipo de procesos.
Autora: María Jesús Quesada Sarmiento
Juez sustituta adscrita al Tribunal Superior de Justicia de Canarias
