Seguramente la mayoría, a estas alturas, hemos oido hablar de la reclamación de los gastos hipotecarios a la entidad que nos concedió la hipoteca. Desde hace ya más de 7 años los Juzgados comenzaron han recibido miles de demandas contra los bancos reclamando la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca en su día formalizada. La postura de las entidades ha ido variando desde entonces.
En un principio la mayoría negaban su abusividad, abocando al consumidor a un irremediable procedimiento judicial contencioso. Poco a poco, y tras las reiteradas sentencias y pronunciamientos desde todas las instancias judiciales, las entidades se fueron aquietando en cierta manera aunque la mayoría seguían negándose a devolver los gastos alegando que había prescrito tal posibilidad.
Así pues, según la ciudad o provincia donde nos encontráramos, existían mutitud de pronunciamientos contradictorios que lo único que generaban en el consumidor era una incertidumbre y menoscabo de sus derechos. Por ello, se hacía necesario un pronunciamiento homogeneo que armonizara el criterio a seguir respecto a la devolución de los gastos hipotecarios. En cuanto a los importes que se pueden reclamar a la entidad bancaria, éstos ya fueron fijados de forma reiterada por las diferentes Audiencia Provinciales y el propio Tribunal Supremo (como por ejemplo en las sentencias del Pleno del Tribunal Supremo 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, o la 35/2021 de 27 de enero).
Una vez fijados los importes que podemos solicitar al banco, quedaba por aclarar si dicha restitución se econtraba prescrita (como entendían las entidades bancarias) o si por el contrario no existía tal prescripción (como consideraban los defensores de los consumidores). Una vez más, nos encontrábamos en un escenario con multitud de pronunciamientos. Desde los más restricitivos que consideraban que el plazo comenzaba a contar desde la fecha de constitución de la hipoteca, a los que consideraban que el inicio del cómputo debía hacerse cuanto menos desde las sentencias de enero de 2019 donde ya quedaba consolidado el criterio respecto a la restitución de los gastos (Sentencias de la Audiencia Provincial de Tarragona 516, 517 y 518/2022 de 29 de junio de 2022).
Sin embargo, no conformes con ello, se elevaron varias cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que aclarase cuál era el criterio respecto al dies a quo (inicio del cómputo) de la prescripción. El TJUE se pronunció en primer lugar el 25 de enero de 2024 respondiendo algunas cuestiones planteadas por la Audiencia Provincial de Barcelona en los asuntos acumulados C-810/21, C-811/21, C-812/21 y C-813/21. Consideró entonces el TJUE que el plazo para reclamar los gastos no finalizaría necesariamente el 23 de enero, ni tan siquiera el 14 de abril (teniendo en cuenta los días que estuvieron paralizados los plazos procesales a causa del COVID), sino que podría ir más allá. Si bien, la cuestión quedaba todavía más abierta y confusa dado que señalaba el Tribunal que habría que estar a cada caso concreto y a la acreditación del conocimiento que el consumidor tenía de los derechos que le confiere la Directiva 93/13 (apartado 52 de la sentencia).
Pero tres meses más tarde, en concreto el 25 de abril de 2024, en un segundo pronunciamiento sobre la prescripción (asunto C-484/21), el TJUE volvió a dar un golpe a la banca y consideró que el plazo de prescripción no empezaba a contar hasta que el juez no declare la nulidad de la cláusula, o subsidiariamente cuando el banco reconozca la misma.
En los dos fallos publicados, en referencia a los litigios de Bankia (actual Caixabank) y Banco Santander, destacaba el TJUE que es en la fecha en la que adquiere firmeza la resolución que determina que una cláusula contractual es abusiva y que declara su nulidad por esta causa, cuando entonces empieza a correr el plazo de prescripción.
Pero, los que seguimos de cerca la materia, sabemos que estos pronunciamientos en alguna ocasión han sido interpretados por nuestro Alto Tribunal de forma contradictoria. Por lo que se hacía necesario, una vez más, que el Tribunal Supremo referendara dicho pronunciamiento.
Y con estos antecedentes, el Pleno de la Sala Primera, de acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha resuelto en la sentencia 857/2024, de 14 de junio (CAS 1799/2020) que, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, el concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la fecha de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.
En concreto, en el recurso que ha examinado, al no haber probado el banco demandado que los consumidores tuvieran conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos antes de la firmeza de la sentencia que declaró su nulidad, no cabe considerar que la acción de restitución estuviera prescrita.
Por todo ello, y tal y como adelantábamos al inicio, queda abierto el plazo para seguir reclamando al banco que devuelva al prestatario lo que abonó por los gastos de constitución de su hipoteca, siempre y cuando esta se hiciera antes de marzo de 2019, fecha en que se publicó la Ley de Contratación de Crédito Inmobiliario 5/2019 que fijó por ley lo que debía asumir cada parte.
Por ello si usted quiere reclamar a su banco con garantías no dude en contactar con un abogado especializado en reclamación de gastos hipotecarios. Reclamarlo de forma adecuada es básico para obtener un resultado favorable y sin contratiempos. Y no olvide que además de los gastos hipotecarios, la jurisprudencia se ha pronunciado también sobre la posible abusividad y nulidad de otras cláusulas hipotecarias como el interés moratorio, las comisiones por reclamación de impagos o la comisión de apertura, entre otras.
Autor: Jose Ferrándiz Macián
Abogado y socio director en Bufete Ferrándiz Abogados
