• 13/04/2024 20:18

El plazo para reclamar los Gastos Hipotecarios no ha terminado

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El debate sobre el final de plazo para reclamar los Gastos de formalización de préstamos hipotecarios parece haber finalizado, al extenderse la creencia de que el consumidor tenía tiempo, primero hasta el 24 de enero y, finalmente, hasta el 14 de abril, para pedir la devolución. Sin embargo, esto no es así. El plazo para reclamar la nulidad de la cláusula de gastos no ha finalizado al tratarse, precisamente, de una reclamación que no tiene plazo de prescripción, ya que con ella se alega la nulidad de una cláusula del contrato.

Todavía se pueden reclamar los gastos hipotecarios que, en función de una cláusula incorporada al contrato por la entidad prestamista, tuvo que pagar el consumidor: aranceles notariales, del registro, honorarios de la gestoría y coste de la tasación. Una cláusula abusiva ya que se incorporó al contrato sin negociación previa con el cliente, “impuesta por una de las partes, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos”, supuesto que, de conformidad con el art. 59 de la Ley de Consumidores y Usuarios (LGDCU), queda sometido tanto al artículo 1 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) como a la normativa específica de consumidores.

Es evidente que las cláusulas por las que se adjudican los gastos al consumidor no han sido negociadas con anterioridad y las ha impuesto de manera unilateral la entidad. Se trata de cláusulas que no configuran el precio del contrato y, por lo tanto, no son esenciales. Esta es la razón por la que los juzgados pueden considerar que han causado un desequilibrio importante ente los derechos y obligaciones de las partes (art. 82, concordantes y siguientes de la LGDCU), en contra de las exigencias de la buena fe.

Este desequilibrio supone la abusividad y consiguiente nulidad de la cláusula. Es, en este punto, donde nos encontramos con el debate de los plazos que tenemos para reclamar los gastos de la hipoteca; y es el que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que, efectivamente, el consumidor tenía un plazo de cinco años para reclamar los importes derivados de esta nulidad, y que este plazo comenzaba, precisamente, cuando tuviera conocimiento de que los podía reclamar. Esto llevó a algunos a la conclusión de que el plazo se iniciaba desde la STS 49/2019 de 23 de enero en la que ya se señalaba la abusividad de la adjudicación al cliente de los gastos de formalización de la hipoteca.

Se extendió, asimismo, la creencia de que ese plazo, que supuestamente terminaba el 24 de enero de 2024, se había extendido hasta el 14 de abril. Supuesta extensión que tan solo obedecía al hecho de añadir al 24 de enero los 82 días en los que los plazos procesales estuvieron suspendidos a raíz de la pandemia.

La cuestión, sin embargo, quedó aclarada con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 25 de enero de 2024, en la que afirma que el plazo para reclamar sólo puede iniciarse una vez que el consumidor haya podido conocer sus derechos, esto es, desde que sepa que puede reclamarlos; y esto solo puede ocurrir cuando se declare su nulidad.

Así, solamente una vez que los tribunales declaren la nulidad de la cláusula, se iniciará el plazo de 5 años para su reclamación. Este plazo lo establece el art. 1.964 del Código Civil (CC).

La consecuencia jurídica de la nulidad de una cláusula abusiva es que ésta no debe producir ningún efecto jurídico vinculante para el consumidor a quien se ha impuesto tal cláusula, por lo que la entidad deberá restituirle a la situación anterior a su aplicación, debiendo devolverle todos los importes que, por ese concepto, le hubiera cargado. Además, deberá devolverlos con los intereses legales generados desde la fecha de pago.

En definitiva, todavía se pueden reclamar los gastos de la hipoteca. Para ello, eso sí, necesitaremos tener las facturas del notario, registro, gestoría y tasación, ya que sólo podremos reclamar la devolución de los gastos que podamos acreditar.

En cuanto a la reclamación de la Comisión de Apertura, la posibilidad de que nos devuelvan su importe dependerá de la transparencia con la que la entidad la incluyera en la escritura de la hipoteca, o de si negociamos en su día su inclusión en la misma. Para acreditar su pago, sin embargo, no es necesario aportar factura, ya que es un cargo que el banco hizo directamente en nuestra cuenta. Bastará con aportar extracto que muestre el cargo o documento que lo acredite.

Sobre el autor

Abogados Reclamaciones Bancarias
Vallejo Arenaz Abogados

 


Artículo de Redaccion DJ publicado en https://www.diariojuridico.com/el-plazo-para-reclamar-los-gastos-hipotecarios-no-ha-terminado/