El ático es la joya de la corona inmobiliaria. Las últimas plantas suelen ser las primeras que se venden en una promoción de obra nueva, y en el mercado de segunda mano, no suelen durar mucho a la venta. Pero este objeto de deseo también tiene su lado oscuro: al estar más expuesto, sufre las inclemencias meteorológicas de forma más acusada. Las lluvias intensas pueden acaban provocando filtraciones en las viviendas inferiores, un problema cuya solución suele enfrentar a propietario y comunidad de vecinos a cuenta de la factura de la reparación.
“Habrá que ver si la gotera es fruto de una negligencia del vecino o del desgaste de la impermeabilización”, relata Lidón García, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, que asegura que “elementos comunes de uso privativo como las terrazas de los áticos y los patios de luces de los bajos son los que más problemas plantean a la hora de determinar la responsabilidad”.
Problema estructural
Cuando el vecino de abajo exige que se arregle el problema, el de arriba intenta en primera instancia que sea la comunidad la que asuma el coste. “A pesar de la vinculación de la vivienda con esta terraza, se trata de la cubierta del edificio, y esta zona es comunitaria”, recuerda la abogada.
“El propietario está obligado a realizar reparaciones ordinarias y un adecuado mantenimiento”. Si se cumple con esta rutina, pero de pronto se da alguna situación sobrevenida, “hay que acudir a presidencia”. La abogada admite que “de primeras, la comunidad suele negarse a pagar, pero la jurisprudencia reciente ha acabado por dar la razón al propietario”.
García se refiere, por ejemplo, a una sentencia del Supremo que obligaba a una comunidad de vecinos de Getxo a pagar los 11.200 euros que costó reparar la tela asfáltica de la cubierta de un edificio porque “las filtraciones eran consecuencia de un problema estructural”, o la más reciente conseguida por este despacho, dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 4 de Benidorm de 12 de abril de 2024, que condenaba a la comunidad a reparar la terraza del ático, cuyas obras ascendían a 18.954,01€, por entender que “si el perjuicio se ocasionó por la rotura de un elemento comunitario – sistema de impermeabilización, la comunidad sería y es responsable frente al perjudicado”, comenta la experta, que recomienda que “antes de iniciar una reclamación judicial, es útil pedir un informe pericial que determine el origen del daño”.
Obras en la azotea
Saber de quién es la culpa no siempre es sencillo. “Los dueños de los áticos a veces realizan obras o introducen elementos en sus terrazas que pueden comprometer el buen estado del edificio”, asegura García. Hay cerramientos que, con el tiempo, dan problemas. Además, esta clase de obra debe contar con el beneplácito del resto de vecinos. “Cualquier obra ilegal hay que denunciarla”, estima la abogada.
Igualmente, muchos propietarios de áticos valoran la idea de colocar una piscina en la terraza cuando el calor aprieta “sin pararse a pensar en la viabilidad de la misma”, matiza García, que “la estructura de los edificios residenciales con áticos ya construidos no están preparadas para aguantar el peso del agua, aunque se trate de una piscina pequeña y desmontable”.
Fuente: Marín & Mateo Abogados
