La licencia de primera ocupación y la licencia de construcción son dos documentos diferentes que corresponden a distintas etapas y aspectos de un edificio. La licencia de construcción es la autorización que otorga el ayuntamiento para levantar una edificación, mientras que la licencia de primera ocupación certifica que el edificio está listo para ser habitado y cumple con las condiciones de seguridad, habitabilidad y uso.
En general, la licencia de primera ocupación no se utiliza para revisar o verificar la validez o los detalles de la licencia de construcción. Sin embargo, sí puede servir como un documento que acredita que la construcción se realizó conforme a la licencia otorgada y que ha pasado las inspecciones correspondientes.
La licencia de primera ocupación, es un acto administrativo por el que el ayuntamiento acredita:
a.- Que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada.
Pese a esto, es habitual, que en esta licencia, se legalicen las posibles modificaciones efectuadas en obra que sean legalizables de acuerdo con el planeamiento urbanístico de aplicación.
No puede la administración denegar la licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto:
– Considerar que la licencia de obras es contraria a derecho y fue erróneamente concedida.-
– Considerar que no han sido realizadas las cesiones de terrenos gratuitas en el acto de la licencia de obras o reparcelaciones.-
– Por la existencia de errores en la liquidación de la tasa por esta licencia.-
Sin embargo sí puede denegar el otorgamiento de la licencia por los siguientes motivos:
– Falta de ajuste sustancial de la obra con la licencia de obras concedida.
– Incumplimiento del deber de urbanizar que consta en el proyecto de urbanización o licencia de obras.
b.- Que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial.
c.- Cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1976, de 7 de febrero de 1984, de 27 de marzo de 1991, de 14 de diciembre de 1998 y de 21 de julio de 2001).
d.- Permitir que el edificio o construcción pueda conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios.
Según el material «La Buena Administración en la Disciplina Urbanística«, «La licencia de primera ocupación es el acto administrativo que acredita que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial, especialmente que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia urbanística otorgada»
Este mismo documento establece una limitación importante: «la licencia de primera ocupación ha de limitarse a verificar si la obra se ajusta a la licencia concedida, sin que pueda aprovechar la ocasión de pronunciarse sobre la licencia de primera ocupación para revisar la de obras».
Esto significa que la administración no puede utilizar el trámite de licencia de ocupación para revisar una licencia de obras previamente concedida, sino únicamente para verificar que la obra ejecutada se ajusta a lo autorizado en dicha licencia.
Por otro lado, se destaca que «En ningún caso se entenderán otorgadas por silencio las licencias de primera ocupación en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico,» lo que refuerza la imposibilidad de obtener licencias contrarias a la normativa urbanística, incluso por silencio administrativo.
En el material «Licencias urbanísticas» se aborda la validez de las licencias: «Licencias que, para desplegar sus efectos, necesitan de la validez que les otorga el haber sido otorgadas conforme al procedimiento establecido para ello, puesto que caso de ser nulas (de pleno derecho) no surtirán efecto alguno» (Licencias urbanísticas). Esto implica que una licencia de construcción nula no puede servir de base para una licencia de ocupación válida.
A pesar de la amplia facultad de la administración para denegar la licencia de ocupación en los supuestos mencionados, existen importantes limitaciones. Una de ellas es que «la licencia de primera ocupación ha de limitarse a verificar si la obra se ajusta a la licencia concedida, sin que pueda aprovechar la ocasión de pronunciarse sobre la licencia de primera ocupación para revisar la de obras».-
Esto significa que la administración no puede utilizar el trámite de licencia de ocupación para revisar una licencia de obras previamente concedida, por ejemplo, alegando que esta contraviene la normativa urbanística si este aspecto no fue considerado al otorgar la licencia de construcción. La función de la licencia de ocupación es verificar que la obra ejecutada se ajusta a lo autorizado, no revisar la licencia de obras ya concedida.
Esta limitación es fundamental para garantizar la seguridad jurídica y evitar que la administración ejerza un control urbanístico excesivo o extemporáneo.
Transcurso del plazo para instar el restablecimiento de la legalidad urbanística
Otra importante limitación es el transcurso del tiempo. Según el material «Problemas concretos sobre Obra Nueva antigua«, «superado el plazo de la Administración para instar el establecimiento de la legalidad urbanística, no se exige ni licencia de primera ocupación ni la certificación energética» (Problemas concretos sobre Obra Nueva antigua (2023-09-27)).
La Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2012 citada en este material establece que «en este caso no puede exigirse la licencia de primera ocupación» (Problemas concretos sobre Obra Nueva antigua (2023-09-27)). Esto implica que, una vez transcurrido el plazo para que la administración inste el restablecimiento de la legalidad urbanística, esta no puede denegar la licencia de ocupación por irregularidades en la licencia de construcción.
Esta limitación también contribuye a la seguridad jurídica, evitando que situaciones consolidadas en el tiempo puedan ser alteradas por una actuación administrativa tardía.
Silencio administrativo
El silencio administrativo también puede limitar la facultad de la administración para denegar la licencia de ocupación. Según el material «La Buena Administración en la Disciplina Urbanística«, «Una vez transcurrido dicho plazo sin que recaiga resolución expresa, la licencia de primera ocupación se entenderá concedida por silencio administrativo» (La Buena Administración en la Disciplina Urbanística (2018-11-12)).
No obstante, este mismo material establece una excepción importante: «En ningún caso se entenderán otorgadas por silencio las licencias de primera ocupación en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico. Esta excepción es coherente con el principio general de que el silencio administrativo no puede operar en contra de la normativa urbanística.-
Sobre la autora
- Manuela Fernández Cougil
- Abogada Urbanista
