Cuando decimos que las licencias urbanísticas son regladas, significa que su concesión está sujeta a ciertos requisitos y procedimientos establecidos por la ley o las normativas urbanísticas. Es decir, no se otorgan de manera discrecional, sino que deben cumplirse unas condiciones específicas para que sean concedidas. Esto garantiza que la aprobación de las licencias siga un proceso ordenado y justo, asegurando que los proyectos cumplen con las normativas urbanísticas y de planificación.
Esto implica que la administración pública encargada de otorgar estas licencias no tiene discrecionalidad para decidir si concede o no la licencia, sino que debe hacerlo siempre que se cumplan todos los requisitos legales y normativos aplicables.
El sistema de licencias urbanísticas se configura así como un mecanismo de control preventivo que garantiza el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística, asegurando que todas las actuaciones se ajusten al planeamiento y a la normativa aplicable. Las licencias deben otorgarse conforme a la legislación y planeamiento urbanístico vigente en el momento de su resolución, y su denegación debe ser motivada expresamente con referencia a la normativa incumplida, sin que puedan adquirirse por silencio administrativo licencias, facultades o derechos que contravengan la ordenación urbanística.
El carácter reglado de las licencias urbanísticas constituye uno de los principios fundamentales del derecho urbanístico español. Este principio determina que la Administración competente está obligada a conceder la licencia solicitada cuando el proyecto presentado se ajusta a la normativa urbanística aplicable, mientras que debe denegarla cuando lo contraviene, sin margen para la discrecionalidad.
La jurisprudencia ha consolidado y desarrollado el concepto del carácter reglado de las licencias urbanísticas. Un claro ejemplo lo encontramos en la Sentencia del TSJ de Andalucía (Málaga), sala Contencioso Administrativo nº 234/2020 del 13 de febrero de 2020, que establece: «Es doctrina jurisprudencial reiterada la que dispone que la concesión de licencia de primera ocupación, al igual que la de obras, es un acto de naturaleza rigurosamente reglada, ante el cual la Administración ha de proceder, bien a otorgarlo, bien a denegarlo, según que la actuación pretendida se adapte o no a la ordenación aplicable. (…) El carácter reglado de las licencias urbanísticas es consecuencia directa de la vigencia del principio de legalidad en derecho urbanístico, que consagra el principio de vinculatoriedad de las normas urbanísticas que impone el cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación urbana contenidas en la Ley y en los Planes, normas y ordenanzas urbanísticas de igual modo a particulares y a la Administración.»
Esta sentencia vincula claramente el carácter reglado con el principio de legalidad, destacando que esta naturaleza reglada implica que las normas urbanísticas vinculan tanto a los particulares como a la Administración.
La Administración, al examinar una solicitud de licencia, debe limitarse a verificar si el proyecto presentado se ajusta a la normativa urbanística aplicable. No puede imponer condiciones o requisitos adicionales que no estén previstos en dicha normativa.
Así lo confirma la Resolución de 10 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado al señalar que «el rasgo esencial de estas licencias viene caracterizado por su naturaleza reglada, de manera que el otorgamiento de la licencia, o bien su denegación, sólo tiene en cuenta una variable, a saber, la conformidad o no del acto proyectado con la normativa aplicable al caso, esto es, la ley y los planes urbanísticos.
Se conceden sin tener en cuenta los derechos de propiedad ni derechos de terceros que se puedan ver afectados, esas son cuestiones que deberán discutirse, en el ámbito civil si alguien se ve afectado.-
LA NEGACIÓN DEBE ESTAR DEBIDAMENTE MOTIVADA
La denegación de una licencia urbanística debe estar debidamente motivada, con referencia expresa a la normativa urbanística incumplida. Este requisito es consecuencia directa del carácter reglado, pues si la Administración solo puede denegar la licencia cuando el proyecto incumple la normativa, debe explicitar qué norma concreta se está infringiendo.
DEBE APLICARSE SIEMPRE LA NORMATIVA VIGENTE EN EL MOMENTO DE LA RESOLUCIÓN.- TENIENDO SIEMPRE EN CUENTA LOS PLAZOS LEGALES DE CONCESIÓN DE LA LICENCIA
Otra manifestación del carácter reglado es la obligación de aplicar la normativa vigente en el momento de resolver sobre la licencia, siempre que dicha resolución se produzca dentro del plazo legalmente establecido. Si la Administración resuelve fuera de plazo, deberá aplicar la normativa vigente en el momento en que debió resolver.-
EN CASO DE SILENCIO EN LA CONCESIÓN CUAL ES SU CONSIDERACIÓN
Aunque con carácter general el silencio administrativo en materia de licencias suele configurarse como positivo, el carácter reglado impone una importante limitación: no pueden entenderse adquiridas por silencio licencias, facultades o derechos que sean contrarios a la ordenación territorial o urbanística.
Esta limitación aparece expresamente recogida en el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: «En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.»
La Sentencia del TSJ de Comunidad de Madrid, sala Contencioso Administrativo nº 776/2019 del 23 de diciembre de 2019 analiza esta cuestión, señalando que «La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid viene a establecer un régimen de silencio positivo en materia de licencias urbanísticas, disponiendo en su artículo 152.c) que ‘La falta de resolución expresa y notificación dentro de plazo tendrá efectos estimatorios, salvo en los supuestos expresamente previstos en la presente Ley’, regla general de la que no quedan exceptuadas ni las licencias de parcelación ni las de edificación…» Sin embargo, matiza que «Este último precepto estatal básico, sin embargo, ha sido tradicionalmente matizado por la doctrina jurisprudencial para las licencias urbanísticas tomando en consideración la Sala Tercera del Tribunal Supremo que tanto en el artículo 178.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 como en el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992… se ha mantenido constante… la norma que impide la adquisición por silencio de licencias, facultades o derechos que sean contrarios a la legislación o al planeamiento urbanístico.»
La Sentencia del TSJ de Comunidad de Madrid, sala Contencioso Administrativo nº 777/2019 del 23 de diciembre de 2019 explica el fundamento histórico de esta limitación: «La imposibilidad de adquisición por silencio de facultades contra legem se introdujo en el ordenamiento jurídico urbanístico con motivo de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de Reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956; ley en cuya Exposición de motivos se señala como fundamento de tal prevención la desaparición, en lo posible, de la ‘indisciplina urbanística’, poniendo de manifiesto que ‘Se trata, sobre todo, de evitar que la infracción se produzca, porque sólo así se evita el coste social que toda infracción comporta. Se procura por todos los medios hacer desaparecer cualquier estímulo al comportamiento antisocial de los presuntos infractores que pudiera resultar de las insuficiencias del ordenamiento jurídico’.»
En todo caso en materia urbanística hay variaciones en la normativa según la Comunidad Autónoma, pero el CARÁCTER REGLADO DE LA LICENCIA ES ALGO ÍNTRINSECO A LA MISMA Y PROPIO DE ELLA POR LO QUE PERMANECE VIGENTE EN TODO EL ÁMBITO TERRITORIAL DEL PAÍS.
Sobre la autora
- Manuela Fernández Cougil
- Abogada Urbanismo en Ourense
