La Sala Primera del Supremo ha aclarado en una reciente sentencia que el plazo para que el inquilino ejerza su derecho de retracto comienza desde la comunicación fehaciente. “La mera manifestación verbal relativa a la titularidad del inmueble no puede equipararse al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión”, señala la sentencia 127/2026 del pasado 19 de enero.
“No vale el pudo haberlo conocido; hay una obligación activa de información por parte del propietario”, explica Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero.
La sentencia también señala que la información registral no anula la obligación de información del propietario. “La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva”, apunta el fallo.
El experto señala que se trata de una sentencia de enorme trascendencia porque cada año se producen decenas de miles de compraventas de viviendas arrendadas y muchas de ellas en ventas en bloque o transmisiones masivas donde la notificación es “inexistente o defectuosa”. Según Navas, si no se puede probar esa comunicación fehaciente cabe reclamar porque el plazo ni siquiera ha empezado. “Quien incumple la ley no puede beneficiarse de su incumplimiento”, sentencia el letrado.
En opinión del socio-director de Navas & Cusi, el impacto de esta sentencia es “estructural” porque “muchos fondos y grandes tenedores incumplen su obligación de dar prioridad en la adquisición a los actuales inquilinos”. Por eso el experto considera que esta sentencia es un antes y un después. “Es verdad que la ley permite eludir el tanteo y retracto en casos de ventas conjuntas pero no siempre se cumplen los requisitos. Para eludir el derecho de tanteo y retracto la ley exige que sea sobre ‘todas’ las viviendas, no parte -aunque sea en bloque- como ocurre en muchas ocasiones; Y en tal caso, esa vulneración del derecho -dice el Supremo- no ha caducado y cabe reclamar”, señala el experto.
“Se estrecha el cerco sobre el negocio de las titulizaciones a los fondos buitre que especulan comprando carteras a precios ridículos”, concluye el socio-director de navascusi.com
