¿Qué son los defectos de construcción en una vivienda nueva?
Muchos compradores de vivienda de obra nueva descubren poco después de la entrega grietas, humedades, filtraciones, suelos desnivelados, carpinterías mal instaladas o problemas de aislamiento térmico y acústico.
Estos defectos constructivos son más comunes de lo que parece y pueden reclamarse legalmente según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Plazos de garantía según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) fija distintos plazos de garantía para reclamar defectos de construcción dependiendo del tipo de daño:
- 1 año: para defectos de acabado o terminación, como pintura, alicatados, suelos o puertas.
- 3 años: para defectos que afectan a la habitabilidad, como humedades, filtraciones, aislamiento térmico o ruidos.
- 10 años: para defectos estructurales, es decir, aquellos que comprometen la seguridad, estabilidad o resistencia del edificio.
Atención a un detalle importante:
Los plazos no comienzan cuando el comprador recibe la vivienda, sino desde que la constructora entrega la obra a la promotora mediante el acta de recepción.
Por eso, aunque parezca “recién entregada”, tu vivienda podría tener los plazos de garantía a punto de expirar sin que lo sepas.
Cómo detectar y documentar los defectos constructivos
Antes de reclamar, es fundamental que la vivienda sea revisada por un técnico o perito especializado en construcción, que pueda identificar incluso defectos ocultos o no evidentes a simple vista.
Este profesional elaborará un listado de defectos, que servirá como base para la reclamación previa extrajudicial frente a la promotora, constructora o aseguradora.
Reclamación previa extrajudicial: paso esencial antes de ir a juicio
Presentar una reclamación previa permite interrumpir la prescripción del derecho a reclamar (art. 1973 del Código Civil) y demuestra la voluntad de resolver el conflicto de forma amistosa.
Esta comunicación se realiza habitualmente mediante burofax con acuse de recibo, dejando constancia de la fecha y del contenido reclamado.
Si la empresa no responde o no repara los defectos, el siguiente paso será solicitar un informe pericial completo, que detalle:
- Los defectos detectados.
- Sus causas técnicas.
- La valoración económica de reparación.
Este documento será imprescindible si finalmente se debe presentar una demanda judicial por defectos constructivos.
Importancia de actuar a tiempo
Actuar con rapidez es clave. La prescripción y los plazos de garantía corren desde el momento en que la constructora entrega la obra a la promotora, no desde la entrega al comprador.
Una revisión temprana y una reclamación a tiempo pueden marcar la diferencia entre conseguir que reparen los defectos o perder el derecho a reclamar.
Sobre el autor
- Fernando Alcántara
- Abogado Accidentes de Tráfico y Reclamaciones de Daños
