El 30 de junio de 2025 se publicó la Resolución 3/2025 del Direcció General de Tributs i Joc (DGTiJ) de la Generalitat, que interpreta y aclara diversas cuestiones controvertidas del Decret Llei 5/2025. Esta norma introdujo, entre otras medidas fiscales, un tipo incrementado del 20 % en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para los Grandes Tenedores (GT).
Con esta Resolución, la DGTiJ establece criterios interpretativos sobre la aplicación de dicha norma, analizando dos supuestos diferenciados.
1.-Transmisión de una vivienda cuando el adquirente es persona física o jurídica que tiene la condición de Gran Tenedor (GT) (art. 641-1.5 CTC)
1.1.- ¿Qué derecho se tiene en cuenta para ser considerado GT?
A efectos de aplicar el tipo incrementado del 2 0% en el ITP devengado por la compra de una vivienda, solo se considera al pleno propietario o al nudo propietario. El usufructuario no se tiene en cuenta.
1.2.- ¿Cómo se computa el número de viviendas para determinar la condición de GT?
Las reglas son las siguientes:
i. Se computa una vivienda cuando la persona es propietaria del 100 % de la misma.
ii. Si el contribuyente es propietario de uno o más inmuebles en un porcentaje inferior al 100 %, se considerará GT si la superficie construida de uso residencial de todas las viviendas supera los 1.500 m2.
iii. Si el contribuyente es propietario 4 o menos viviendas al 100 % y copropietario de otras, se sumará la superficie construida proporcional a su participación. Si el total supera los 1.500 m2, se considerará GT.
1.3.- ¿Se tiene presente la vivienda habitual para el cómputo del número de viviendas para ser considerado GT?
No. La vivienda habitual de la persona física se excluye del cómputo para determinar la condición de GT, es línea con el espíritu del artículo 47 de la Constitución Española.
2.- Transmisión de un edificio entero de viviendas (art. 641-1.6 CTC)
En este caso, el adquirente –persona física o jurídica, sea o no GT– deberá aplicar el tipo del 20 % sobre el precio de compra del edificio.
2.1. ¿Qué se entiende por “edificio entero de viviendas”?
Aquel que contiene más de una vivienda, independientemente de si existe división horizontal. Aunque el edificio conste como una sola finca registral, si hay varias viviendas, se computan individualmente. Las viviendas unifamiliares no están sujetas al tipo incrementado.
2.2. ¿Qué ocurre si el edificio incluye locales u otros usos (aparcamientos, trasteros, etc.)?
El tipo del 20 % se aplica solo sobre la parte proporcional de la superficie destinada a uso residencial, incluyendo zonas comunes. El resto (locales, aparcamientos, trasteros, etc.) tributa al tipo general del impuesto.
2.3. ¿Se aplica el nuevo tipo a operaciones anteriores a la entrada en vigor de la norma?
En la adquisición progresiva de porcentajes sobre el edificio, cuando se adquiera el último porcentaje de este, se deberá de aplicar el tipo del 20 % sobre la totalidad de este, teniendo en cuenta que serán consideradas liquidaciones provisionales las realizadas antes de adquirir la plena propiedad del edificio.
No obstante, si las adquisiciones parciales del edificio se realizaron antes del 27 de junio de 2025, no se aplicará la regularización prevista en el artículo 641-1.6 CTC.
Consolidación del dominio
Cuándo el nudo propietario consolide el dominio por fallecimiento del usufructuario o expiración del título, deberá liquidar el impuesto aplicando el porcentaje correspondiente al usufructo sobre el valor del bien en el momento de la consolidación, y con el tipo vigente en esa fecha.
Es de agradecer que la Administración haya aclarado aspectos controvertidos de la aplicación práctica del Decret Llei, que sin duda tendrá un impacto relevante en el mercado inmobiliario catalán. No obstante, quedan cuestiones pendientes, como la prescripción de las liquidaciones provisionales en la compra de edificios, que sería deseable abordar para dotar de mayor seguridad jurídica a un sector tan dinámico y transversal.
Sobre el autor
- Leonardo Cárdenas Armesto
- Socio área Fiscal y Tributario en AGM Abogados
