Lourdes Barriuso, Abogado especialista en Derecho Inmobiliario en Barriuso Legal
El Registro de la Propiedad da publicidad de su contenido, es decir permite acceder a los datos de los asientos registrales. Pero este principio de publicidad registral – que es esencial para el buen funcionamiento del tráfico jurídico inmobiliario- no es un principio absoluto, tiene ciertos límites y esta supeditado al interés legitimo del solicitante.
La relevancia de la publicidad registral para el buen funcionamiento de las transacciones inmobiliarias
El Registro de la Propiedad no solo toma razón sino que manifiesta los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles que tienen acceso al mismo (arts 1.1 de la Ley Hipotecaria y 605 del Código Civil)
La publicidad registral protege la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. El adquirente de un derecho no puede verse perjudicado por causas que no pudo conocer al tiempo de su adquisición. Además la publicidad general permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas (arts 20, 38, 82 de la Ley Hipotecaria)
Tambien da seguridad jurídica al titular de derechos registral pues asegura que no modificará el contenido del Registro sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en juicio. (arts 20, 38, 82 de la Ley Hipotecaria).
La publicidad también agiliza la contratación dando fe de la titularidad y las cargas existentes sobre los inmuebles y evita posibles conflictos entre las partes de los negocios jurídicos
Contribuye además al fomento del crédito proporcionando indicios de la solvencia, y es un medio de colaboración con la acción de la Administración Pública publicando datos relevantes a efectos tributarios, catastral, urbanísticos, medioambientales, de vivienda o mercado hipotecario
Esta publicidad está supeditada a la existencia de interés legítimo, que debe manifestar quien solicita un nota simple o certificación registral. Sin embargo, la evolución de la normativa en materia de protección de datos personales unida a la existencia de ciertos “abusos” en la manifestación de un interés legítimo, ha dado lugar a que los Registros de la Propiedad progresivamente hayan ido restringiendo la información registral que se comunica al publico.
Las limitaciones de acceso del público al precio o valor de la transacción
Así, cuando se pretende llevar a cabo una transacción inmobiliaria (i.e compraventa, permuta, opción de compra…) o establecer un gravamen sobre un inmueble (i.e hipoteca, embargo, servidumbre,…) y se solicita una nota simple o certificación, es posible que no contenga todos los datos que figuran en el Registro, porque el Registrador estime que no deben estar a disposición del público en general determinados datos registrales especialmente sensibles, especialmente si los sujetos intervinientes son personas físicas. Uno de esos datos que puede ser de acceso restringido es el precio en las compraventas u otras formas de transmisión de inmuebles (i.e valor de permuta)
Con carácter general, cada Registrador, como responsable del Registro, debe decidir, caso por caso, si procede dar publicidad al precio de la transmisión de un inmueble.
La Dirección Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP se ha venido pronunciando en esta materia definiendo algunos supuestos en los que debería darse publicidad a precio o valor de la transacción
- operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes (no personas físicas)
- cuando el registrador considere que el dato es preciso para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, según la normativa hipotecaria.
- cuando el solicitante ejercite un derecho o deber previsto en norma con rango de Ley (i.e. Administraciones actuantes o entidades urbanísticas colaboradoras en materia urbanísticas, AEAT o Tesorería de la Seguridad Social en relación a sus créditos .)
- la petición del precio por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, para dar cumplimiento a la obligación de estas entidades financieras de cubrir activos dudosos
- cuando el dato concreto sea preciso o relevante para ejercitar acciones judiciales
En estos casos, no bastará que el interesado alegue como interés legítimo para acceder a datos del precio o valor, que desea interponer acciones judiciales. El registrador podrá exigir justificación de que el dato del precio es preciso o relevante para la concreta actuación procesal que se pretende, pues si el titular registral es persona física, se trata de un dato sensible protegido por la normativa reguladora de protección de datos de carácter personal.
En este sentido la Dirección Seguridad Jurídica y Fe Pública ha admitido la posibilidad de certificar el precio de venta de un inmueble a quien pretendía interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión, porque el precio exacto de venta es imprescindible para interponer la demanda. Pero la misma DGSJyFP ha rechazado dar publicidad a ese dato a quien pretendía interponer una demanda relativa a una servidumbre de paso, dado que el precio no es esencial para que prospere el pleito y el anuncio de acciones judiciales no es motivo suficiente para enervar el derecho a la protección de datos de carácter personal.
En definitiva, las imitaciones a la publicidad registral sobre el precio o valor de las transacciones inmobiliarias, están sujetas a la decisión de cada registrador que deberá analizar, caso a caso, si el interés legítimo que el solicitante de una nota o certificación manifiesta o acredita está amparado por una Ley o es preciso en ejercicio de acciones judiciales que justificarían enervar el derecho a la protección de datos de carácter personal.
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