Jordi Abras Carbó & Natalia Romero Muñoz. Área Derecho Administrativo. AGM Abogados
Jordi Abras
Las viviendas de uso turístico se han convertido en el último decenio en un foco creciente de tensión jurídica, social y económica en Cataluña. La explosión del turismo urbano, la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos turísticos y un marco regulatorio europeo que facilita la libre prestación de servicios propiciaron un gran crecimiento de la oferta de este tipo de viviendas, acentuando con ello la escasez de la vivienda destinada a uso residencial y el consiguiente aumento de los precios del alquiler. Muchos municipios han asociado este fenómeno a efectos urbanos no deseados, como la masificación turística, el deterioro de la convivencia vecinal, la gentrificación, el menoscabo del paisaje urbano o la saturación de servicios e infraestructuras.
Desde un punto de vista regulatorio, el marco normativo catalán aplicable a las viviendas de uso turístico ha experimentado un cambio profundo durante la última década. La Ley 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalitat y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica, sometió las viviendas de uso turístico al régimen de declaración responsable. Mediante esta declaración, el interesado simplemente debía declarar, bajo su responsabilidad, que cumplía los requisitos establecidos por la normativa vigente para iniciar la actividad y que se comprometía a mantener su cumplimiento durante su vigencia. La verificación, control e inspección del cumplimiento de los requisitos por parte de la Administración podía producirse en cualquier momento, una vez iniciada la actividad.
Cinco años después, la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica, estableció un marco regulador común para la apertura de establecimientos mediante el régimen de comunicación con la aportación de un certificado técnico relativo al cumplimiento de los requisitos requeridos, reforzando con ello el control administrativo y la protección del interés general.
El punto de inflexión ha llegado, sin embargo, con el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, que ha sujetado esta actividad al régimen de licencia urbanística previa en aquellos municipios con problemas de acceso a la vivienda o en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por contar con una alta concentración de viviendas de uso turístico (inicialmente, un total de 262 municipios en toda Cataluña). Estas licencias tienen una duración de cinco años, prorrogables por períodos de igual duración, siempre —eso sí— que el planeamiento urbanístico del municipio afectado permita expresamente este uso, al existir suficiente suelo para vivienda destinada al domicilio habitual de la población residente. En todo caso, se establece la prohibición de otorgar más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes.
En cuanto a las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas en el momento de su entrada en vigor (la inmensa mayoría) y que se encuentran en dichos municipios, el Decreto-ley 3/2023 ha establecido un régimen transitorio de cinco años para que sus titulares obtengan esta licencia o cesen su actividad. Si acreditan que este régimen transitorio de cinco años no compensa la inversión realizada y les produce un perjuicio económico, sus titulares pueden solicitar al ayuntamiento donde se ubique la vivienda una única ampliación de hasta cinco años más a partir de noviembre de 2027, una vez transcurridos cuatro años des de la entrada en vigor de la norma.
La ciudad de Barcelona es el ejemplo cristalino de este cambio de modelo de intervención administrativa. Su política en materia de viviendas de uso turístico ha evolucionado desde la regulación y contención (a través de planes especiales como el PEHUT y el PEUAT, cuya aprobación suscitó una gran agitación entre los empresarios del sector turístico, materializada en los numerosos recursos judiciales que se interpusieron contra estos instrumentos), hasta un modelo que no sólo hace inviable el otorgamiento de nuevas licencias, sino que persigue también la desaparición total en el año 2028 de las 10.000 viviendas de uso turístico que actualmente existen en la ciudad, según anunció el Ayuntamiento de Barcelona en el marco de la presentación del Pla Viure.
Este escenario abre verdaderos interrogantes sobre qué harán los titulares de estas viviendas cuando llegue el momento. Algunas alternativas previsibles incluyen destinar estos inmuebles a residencia o alquiler habitual, o a otras formas de alojamiento tradicional, vender los activos y trasladar la actividad a zonas del entorno de Barcelona, e incluso valorar la oportunidad de presentar reclamaciones frente a la Administración por la pérdida del título habilitante, a pesar de que el legislador catalán, en previsión de estas reclamaciones, ha querido cerrar esta vía estableciendo que el régimen transitorio fijado en la ley tiene, para todos los afectados, “el carácter de indemnización por todos los conceptos”.
Así, el horizonte de 2028 se presenta como un verdadero punto de inflexión para estas viviendas. Su continuidad efectiva no sólo dependerá de las decisiones que adopten sus titulares, sino también, y principalmente, de la evolución futura del planeamiento urbanístico y de las políticas en materia de vivienda. En el fondo, el debate ya no gira en torno a las viviendas de uso turístico (o no solo), sino sobre una cuestión que trasciende a éstas: el modelo de turismo, de ciudad y de acceso a la vivienda para los próximos años.
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