Rafael Santos Echevarría, Asociado Senior – Ius + Aequitas Trial Lawyers
- Introducción: una reforma con claros perdedores.
La proposición de ley para modificar la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), impulsada por Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG, se presenta como una respuesta a la escalada de precios del alquiler y al uso intensivo del alquiler de temporada y de habitaciones en las grandes ciudades.
Su discurso oficial es el de reforzar el derecho a la vivienda y cerrar vías de fraude. Sin embargo, detrás de esa retórica protectora late una realidad menos amable: la medida desplaza buena parte del coste del problema de vivienda sobre la propiedad privada y la libertad de los pequeños arrendadores, que son quienes, en la práctica, soportarán el peso regulatorio.
La reforma incide de forma intensa en el contenido del derecho de propiedad (art. 33 CE) y en la libertad de empresa y de contratar (arts. 38 y 10 CE), sin que siempre resulte claro que se haya ponderado correctamente el equilibrio entre protección del inquilino y seguridad jurídica del propietario.
El objetivo de este artículo es explicar, en lenguaje comprensible pero con rigor jurídico, no solo qué cambia con la propuesta, sino cómo y por qué estas modificaciones restringen la autonomía del propietario y pueden acabar reduciendo la oferta de vivienda en alquiler.
- Un giro en el enfoque: del incentivo al castigo regulatorio.
El punto de partida de la proposición se encuentra en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Aquella ley introdujo límites a la renta en los arrendamientos de vivienda del artículo 2 LAU, especialmente en zonas tensionadas y cuando el arrendador es gran tenedor, pero dejó fuera los arrendamientos de temporada, de habitaciones, turísticos y viviendas suntuarias.
La nueva iniciativa legislativa parte de una premisa clara: el alquiler de temporada y el de habitaciones se estarían utilizando para eludir la normativa protectora del alquiler de vivienda habitual. La solución escogida, en lugar de perfeccionar las categorías existentes y disuadir el fraude caso por caso, consiste en extender el régimen rígido del título II de la LAU a figuras que tradicionalmente han ofrecido flexibilidad tanto al arrendador como al arrendatario.
Es decir, se asume que, para proteger al inquilino vulnerable, el camino es reducir la libertad de configuración contractual del propietario, encorsetando plazos, precios máximos y condiciones accesorias hasta un nivel que, en algunos supuestos, apenas deja margen de gestión privada.
- El alquiler de temporada: de instrumento legítimo a figura sospechosa.
Uno de los ejes centrales de la reforma es la redefinición del arrendamiento de temporada, ahora encuadrado en un nuevo artículo 2.3 LAU.
La sospecha generalizada sobre la temporalidad.
La proposición exige que el arrendatario se desplace temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, y que dicha causa conste de forma expresa en el contrato. Hasta aquí, nada objetable: la exigencia de causa real ayuda a combatir el fraude.
El problema es cómo se articula la consecuencia de la falta de prueba: si la causa no se acredita o se considera insuficiente, el contrato se recalifica automáticamente como arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su firma, y se imponen al propietario las duraciones obligatorias y prórrogas forzosas de los artículos 9 y 10 LAU.
En la práctica, esto supone:
- una presunción de desconfianza respecto del arrendador,
- una inversión muy gravosa de la carga de la prueba,
- y un riesgo cierto de que contratos celebrados de buena fe, pero mal documentados, terminen convertidos en arrendamientos de larga duración contra la voluntad del propietario.
La figura del alquiler de temporada pasa así de ser un instrumento legítimo de gestión del patrimonio a convertirse en un contrato estructuralmente sospechoso, cuyo uso exige al propietario un grado de diligencia probatoria y formal que muchos particulares no están en condiciones de asumir.
Duración y encadenamiento de contratos: la reducción de la flexibilidad.
El nuevo artículo 9 bis fija un mínimo de 31 días y un máximo de 12 meses para los arrendamientos temporales, y sanciona con recalificación como vivienda habitual el encadenamiento de más de dos contratos consecutivos o la superación del año acumulado.
Este diseño tiene una lectura inequívoca: se penaliza el uso reiterado de la temporalidad, incluso cuando responda a necesidades legítimas del propietario (p. ej., uso propio intermitente, planificación familiar, incertidumbre laboral o sucesoria).
La consecuencia práctica es clara: muchos propietarios que hoy aceptan arrendamientos temporales, precisamente por preservar su propia flexibilidad, se verán empujados a:
- no alquilar;
- optar por el alquiler turístico (si la normativa autonómica lo permite); o
- acudir a fórmulas de hecho al margen de la LAU.
Paradójicamente, una norma que pretende aumentar la protección del inquilino puede terminar reduciendo la oferta de alquiler de temporada y encareciendo la vivienda disponible.
Garantías y desistimiento: asimetría de riesgos.
La reforma limita las garantías adicionales a una sola mensualidad y prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago. Asimismo, permite al inquilino desistir tras un mes, con apenas diez días de preaviso y sin indemnización.
Desde la perspectiva del propietario, esto significa:
- mayor exposición al impago,
- menor capacidad de cubrir daños en la vivienda,
- y una movilidad prácticamente discrecional del arrendatario, frente a una rigidez creciente para el arrendador, que sí sufre consecuencias graves si se equivoca en la configuración del contrato.
La simetría de riesgos desaparece: la norma traslada el peso económico de la inestabilidad del mercado casi en exclusiva al titular de la vivienda.
- El alquiler de habitaciones: control de precios y microgestión de la vivienda privada.
La segunda gran novedad de la proposición se centra en el alquiler de habitaciones, que pasa de ser una figura residual a un foco prioritario de intervención.
- El salto cualitativo: la habitación como vivienda habitual.
La reforma del artículo 2.1 LAU incluye expresamente el arrendamiento de una habitación o estancia dentro del concepto de arrendamiento de vivienda habitual. Con ello, el legislador equipara jurídicamente la cesión de una habitación dentro de la vivienda del propietario con el alquiler de la vivienda completa, proyectando sobre estos contratos la lógica protectora más intensa del título II.
Para un pequeño propietario que alquila una habitación en su propia casa, esta equiparación puede resultar especialmente gravosa: se ve sometido a un régimen pensado para relaciones arrendaticias profesionales o standard, no para la convivencia en un mismo domicilio, que suele requerir un mayor margen de flexibilidad y adaptación.
- El nuevo artículo 17.8: tope agregado de rentas.
El nuevo artículo 17.8 establece que la suma de las rentas de todas las habitaciones arrendadas simultáneamente en una vivienda no podrá exceder de la renta razonable del alquiler unitario de esa misma vivienda. En zonas tensionadas, además, dicha renta deberá respetar los límites derivados del sistema estatal de índices de referencia.
La intención declarada es evitar que el arrendador obtenga un beneficio “excesivo” fraccionando en habitaciones. Pero, de nuevo, el coste lo asume el propietario:
- se restringe severamente su libertad para fijar el precio en función de la superficie, orientación, equipamiento o privacidad que ofrezca cada habitación;
- se traslada al arrendador la compleja tarea de verificar cuál sería la renta “correcta” por el alquiler unitario, so pena de incurrir en una infracción;
- y se desincentiva la inversión en mejoras en las habitaciones, al no poder repercutirse libremente en el precio.
Nos encontramos ante una forma de control indirecto de rentas, que se extiende ahora a uno de los segmentos más flexibles y dinámicos del mercado: el de habitaciones en viviendas compartidas.
- Habitabilidad y estándares mínimos: una necesidad legítima, pero con dudas de técnica normativa.
La obligación de las administraciones de fijar estándares de habitabilidad, salubridad, ventilación y espacios comunes en el alquiler de habitaciones responde a una preocupación comprensible: evitar situaciones de hacinamiento e insalubridad.
No obstante, el riesgo es evidente: un entramado de requisitos técnicos excesivamente estricto o costoso puede hacer que muchas habitaciones hoy disponibles dejen de cumplir los estándares y salgan del mercado, reduciendo aún más la oferta y empujando a parte de esta actividad a la economía sumergida.
- Régimen transitorio: seguridad jurídica relativa.
La nueva Disposición Transitoria Octava trata de preservar la seguridad jurídica de los contratos temporales vigentes, permitiendo que mantengan su calificación como arrendamientos para uso distinto hasta su vencimiento, sin prórroga.
Sobre el papel, se respeta la irretroactividad. En la práctica, esto supone que cualquier renovación o nuevo contrato quedará sometido a un marco mucho más rígido, y que el margen real del propietario para adaptar sus contratos a las nuevas circunstancias será limitado si quiere evitar riesgos de recalificación.
En otras palabras, la norma evita un choque frontal inmediato con la propiedad privada, pero reconfigura de forma profunda el futuro ejercicio de ese derecho, condicionando de manera intensa la decisión de alquilar.
- Valoración crítica: la propiedad privada como válvula de escape del problema de vivienda.
Desde una óptica constitucional, la propiedad privada está sometida a su función social, pero no desaparece como derecho subjetivo. La pregunta clave es si esta reforma mantiene un equilibrio razonable entre ambas dimensiones o si, por el contrario, utiliza la vivienda privada como pieza de ajuste de un problema estructural que el Estado no ha sabido resolver por otras vías (suelo, vivienda pública, fiscalidad, planificación urbana).
Algunas notas críticas:
- Presunción antifraude generalizada.
Se parte de la idea de que buena parte de los contratos de temporada y de habitaciones son fraudulentos, y se reacciona con una batería de sanciones jurídicas (recalificación retroactiva, límites de precio, restricciones de garantías) que afectan también a quienes actuaban correctamente.
- Desplazamiento del riesgo al propietario.
El arrendador asume el riesgo de errores formales, cambios de criterio interpretativo y desajustes con índices de referencia, mientras el arrendatario ve reforzada su posición con derechos de desistimiento ampliados y plazos protectores.
- Posibles efectos contraproducentes.
La intensificación regulatoria puede:
- reducir la oferta de alquiler de temporada y de habitaciones,
- impulsar el uso de figuras excluidas del ámbito de la LAU (alquiler turístico, cesiones atípicas),
- y fomentar la informalidad contractual.
- Homogeneización excesiva de realidades muy distintas.
No es lo mismo un gran tenedor profesional que gestiona decenas de inmuebles que un particular que alquila una habitación en su casa para complementar ingresos. Sin embargo, la lógica de la norma apenas distingue entre unos y otros.
- Conclusión: una reforma que protege al inquilino a costa de erosionar la libertad del propietario.
La proposición de ley analizada avanza en una dirección clara: incrementar el nivel de tutela del arrendatario extendiendo la lógica del alquiler de vivienda habitual al arrendamiento de temporada y de habitaciones, y sometiendo ambas figuras a nuevas cargas probatorias, límites de renta y restricciones en materia de garantías.
El resultado es una normativa que, más que fomentar un mercado del alquiler equilibrado, corre el riesgo de desalentar la decisión de alquilar y de erosionar el contenido útil del derecho de propiedad y de la libertad contractual del propietario.
Si el objetivo último es garantizar el acceso a la vivienda, quizá la solución deba pasar menos por convertir al propietario en “colaborador forzoso” de la política social y más por reforzar los instrumentos públicos de oferta y financiación de vivienda, mejorar la seguridad jurídica de los procesos de desahucio por impago y atacar las causas estructurales del encarecimiento del alquiler.
En definitiva, la reforma se sitúa en la encrucijada entre el legítimo propósito de proteger al arrendatario y el no menos legítimo derecho del propietario a gestionar su patrimonio con un mínimo de estabilidad y libertad. El equilibrio entre ambos —y no la demonización de una de las partes— debería ser el verdadero eje de una política de vivienda sostenible a medio y largo plazo.
La entrada La proposición de ley sobre alquiler de temporada y de habitaciones: ¿Protección social o erosión de la propiedad privada? se publicó primero en Lawyerpress NEWS.
