Clara Carrera Soler, abogada área Litigación. AGM Abogados
Reforma de la Ley de vivienda catalana: principales novedades
El 1 de enero de 2026 entró en vigor la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, en materia de vivienda y urbanismo, que introduce una reforma relevante en la la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (“Ley de vivienda”).
El objetivo principal es coordinar la normativa catalana con la Ley española[1] y continuar favoreciendo, como indica su Preámbulo, el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMT).
Dos cuestiones esenciales: definición del alquiler de temporada y de habitaciones y aplicación de la contención de rentas
En lo que interesa a efectos del presente artículo, y sin perjuicio de reconocer la relevancia del conjunto de la norma, el Preámbulo ya advierte la que será una reforma esencial en materia de vivienda: al fin, se definen y se caracterizan los arrendamientos de vivienda con carácter temporal y de habitaciones, y también se introduce –cuestión que se acaba de verificar al adentrarse en la parte dispositiva de la norma– la aplicación de la contención de rentas a los alquileres de temporada y de habitaciones.
El nuevo artículo 66 bis de la Ley de vivienda define el alquiler con carácter temporal como aquel arrendamiento destinado a un uso diferente al de vivienda permanente y declara que, en lo que respecta a los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones “profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica (…) o por otros usos análogos” les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas, entre otras, a la determinación y actualización de la renta. Lo expuesto supone que los alquileres de temporada también queden sometidos a la contención de rentas; claro es, en tanto se encuentren en Zonas de Mercado Residencial Tensionado.
Acreditación obligatoria del uso temporal
También hay que tener presente que se deberá acreditar esta finalidad de uso temporal, no permanente, lo que se hará depositando la documentación acreditativa conjuntamente con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl). Si no se cumple con esta acreditación, se presumirá que se trata de una vivienda permanente. Y, en caso de que se prorrogue o se firme nuevo contrato con el mismo arrendatario, si no se acredita que la finalidad sigue siendo la de uso “temporal”, también se entenderá que se trata de un contrato de alquiler para vivienda permanente.
Regulación del alquiler por habitaciones y límites de renta
El nuevo artículo 66 ter define el arrendamiento de habitaciones como aquel “contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común (…)”; contrato que, evidentemente, debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda.
Y, lo más relevante, el nuevo precepto establece que este tipo de arrendamiento, o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias, declarando expresamente que la suma de las rentas pactadas en los diversos contratos de arrendamiento de habitación que convivan sobre un inmueble situado en una ZMT no podrá superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda. Así las cosas, el alquiler por habitaciones tampoco permitirá escaparse de las limitaciones en materia de determinación de renta que rigen para los alquileres de vivienda.
Nuevo órgano supervisor: Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda
La Ley 11/2025 crea una Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, encargada de coordinar, controlar y supervisar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de alquiler.
Datos empíricos que avalan la reforma y antecedentes normativos
El objetivo de la reforma es claro: evitar que estas modalidades alternativas de alquiler, de temporada y por habitaciones, constituyan herramientas de los propietarios para evitar la aplicación de la contención de rentas –en general, los condicionantes o limitaciones para la determinación de la renta–, garantizando que todos los inmuebles de uso residencial queden cubiertos.
Según datos del Incasòl, la aplicación de la contención de rentas ha reducido el precio cerca de un 9 % en la ciudad de Barcelona, no ha reducido el número de contratos de alquiler, y ha favorecido su estabilidad. Entendemos razonablemente que, con esta reforma, se pretende conseguir que los propietarios destinen sus inmuebles al arrendamiento de vivienda permanente, que es el que ocupa una mayor demanda y garantizar que, cuando se opte por otras modalidades, los arrendatarios no se vean perjudicados por la ausencia de regulación.
Para cerrar el presente artículo, cabe recordar que Catalunya siempre ha sido pionera regulando en materia de vivienda – de hecho, esta reforma ya se trató de promover mediante Decreto-Ley en el año 2024, el cual cayó con la legislatura– y, muy especialmente, que fue la primera comunidad autónoma en declarar numerosos municipios como zonas de mercado residencial tensionado, también en el año 2024, con el objetivo de que se pudiera empezar a aplicar la contención de rentas; de hecho, hasta hoy, sólo cuatro comunidades autónomas las han declarado.
Conclusión
La Ley 11/2025 supone una reforma estructural del modelo de alquiler en Catalunya, especialmente en zonas tensionadas.
Afecta tanto a propietarios como a arrendatarios, gestores inmobiliarios, administradores de fincas y operadores jurídicos, que deberán adaptarse a estas nuevas exigencias durante el primer trimestre de 2026.
[1] Es de necesaria mención que, a nivel estatal, también se está promoviendo una reforma con análogo contenido, sobre la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cual está previsto que se vote en el Congreso de los Diputados en el mes de febrero de 2026.
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