En junio de 2022 la entidad especializada Surus (Escrapalia) modificó el modelo de comisiones para los inmuebles que se comercializan en su portal de subastas Escrapalia Inmuebles y en sus intervenciones en procesos de liquidación concursal. La decisión fue eliminar, tras considerar injusto, el fee que se cobra al adjudicatario de una subasta extrajudicial cuando este es el acreedor hipotecario que cuente con un privilegio especial sobre el inmueble subastado, procedente de un proceso concursal.
Esta decisión se basó en seguir los lineamientos establecidos por las Secciones mercantiles de las Audiencias Provinciales de Valencia y Barcelona, las cuales se han pronunciado sobre la inadecuación del cobro de comisiones a los acreedores privilegiados que resulten adjudicatarios de los bienes afectos.
La Audiencia Provincial de Valencia, en su auto número 63/2022, destacó que los adquirentes de los bienes solo deben asumir los costes de la entidad especializada si la transmisión es resultado de su intervención y gestión. En el caso de los acreedores hipotecarios, no deben asumir dichos costes, ya que su adquisición no se debe a la actividad desplegada por la entidad especializada. Por otro lado, la Audiencia Provincial de Barcelona, en autos de enero de 2016 y noviembre de 2014, estableció que la comisión solo debe aplicarse cuando la venta se realiza gracias a los servicios prestados por la entidad especializada. Si el bien se transfiere a la propia entidad, no está justificado aplicar dichos costes.
El sector no solo no elimina comisiones, si no que critica a Surus por hacerlo
Surus, a la luz de estas doctrinas judiciales, analizó alternativas para gestionar las ventas de activos a los acreedores privilegiados sin afectar a los Administradores y otros acreedores del concurso. Se llegó a la conclusión de que seguir el modelo tradicional de comisiones, a pesar de ser muy rentable, era injusto.
En este sentido, la entidad implementó compromisos para identificar activos que probablemente no serían vendidos debido a su valor de mercado inferior a la deuda (y que como consecuencia solo participará el acreedor privilegiado) así como acciones específicas de marketing para aquellos activos que podrían ser vendidos con éxito. Desde entonces se establecen tarifas de comercialización negociadas caso por caso, en función del resultado de la venta y el tipo de activo.
Sin embargo, la decisión de Surus de ajustarse a estas directrices no fue bien recibida por todo el sector, generando reacciones negativas y críticas por “alterar el mercado”. A pesar de ello, “hemos mantenido nuestro compromiso ético de seguir suprimiendo estas comisiones, así como no participar en operaciones que consideraba cuestionables desde el punto de vista ético, a pesar de que esto no tuviera un impacto comercial significativo” apunta el socio de Surus, Adolfo Cancelo.
A pesar de críticas y amenazas de algunas entidades especializadas, Surus se mantiene firme en su compromiso de no participar en operaciones que consideraba injustas o cuestionables desde el punto de vista ético. Este compromiso, aunque no tuviera un impacto comercial significativo, reflejaba los valores fundamentales de la empresa y su compromiso con la transparencia y la equidad en el mercado.
Comisiones, un elefante de más de 50 millones anuales para las entidades especializadas
Surus, consciente de la importancia de la transparencia y la ética en su actividad, ha decidió analizar el impacto de estas prácticas en el mercado. Durante un período de nueve meses, se han recopilado datos sobre las subastas de inmuebles de las principales entidades especializadas en la venta, subasta y gestión de activos procedentes de concursos en España (Eactivos, IAG, Subastas de procuradores, Trademat, Asemar y Gobid), así como los valores finales de las ventas.
Durante este período, las entidades especializadas gestionaron un total de 6.038 inmuebles, proyectándose un total de 8.051 inmuebles para el año. El valor total de las ventas de estos activos superó los 1.600 millones de euros. Sin embargo, al aplicar los porcentajes de activos con privilegio especial y considerar una comisión media del 4%, se estima que el sector cobró aproximadamente 50 millones de euros en comisiones por ventas no realizadas, es decir, activos adjudicados al acreedor por el valor de la deuda.
Este análisis pone de manifiesto, según el socio de Surus, Adolfo Cancelo, “la dependencia del sector de estas prácticas y la necesidad de revisar el modelo de negocio”. Sorprendentemente, en algunas entidades estas operaciones representan más del 80% de sus ingresos totales. “Lo que evidencia una falta de diversificación y una estructura de negocio poco sostenible a largo plazo” apunta el directivo.
Surus revela la necesidad urgente de revisar y reformar el modelo de negocio de las entidades especializadas en la venta de activos concursales. Aunque el camino hacia el cambio pueda ser difícil y esté lleno de obstáculos, Surus está comprometido a liderar este cambio y promover prácticas más justas y éticas en el mercado.
