La Asociación Española de Abogados Expertos en Defectos de la Construcción celebró, a principios de febrero, un encuentro que congregó a abogados, arquitectos y profesionales del sector asegurador con el objetivo de analizar, desde un enfoque multidisciplinar, los retos que plantean los defectos constructivos desde la práctica jurídica y técnica.
A partir de la reflexión “el cliente no solo pide dinero, pide vivir con normalidad”, planteada por el coordinador de la Jornada, Sergio Montijano, copresidente de la Asociación y abogado del despacho especializado Reclama Defectos, abogados, arquitectos técnicos y representantes del sector asegurador analizaron las dificultades reales a las que se enfrentan los propietarios para lograr una solución eficaz cuando su vivienda presenta defectos de construcción.
La jornada puso de manifiesto la necesidad de una colaboración estrecha y real entre los distintos profesionales para ofrecer respuestas eficaces a propietarios y comunidades de vecinos que se enfrentan a este tipo de situaciones.
El lado de las actuaciones jurídicas
Según explicó Sergio Montijano, la estrategia jurídica cambia de forma radical en función de si se trata de una vivienda de obra nueva, una autopromoción, una rehabilitación o una compra de segunda mano. Una identificación errónea del defecto o del responsable puede comprometer toda la reclamación.
Durante su intervención, Montijano insistió en la necesidad de clasificar correctamente la patología constructiva y de apoyarse desde el inicio en informes periciales técnicamente sólidos. Es también fundamental acreditar el momento en que aparece y el agente responsable, factores que determinan el instrumento legal adecuado y los plazos de garantía y prescripción.
“Es fundamental elegir bien la herramienta legal. No se trata de demandar a todos; las costas pueden convertir una victoria en una derrota”, advirtió. Y recordó que, detrás de cada procedimiento, existe un problema que va más allá de la compensación económica ya que lo que se busca es poder vivir con normalidad en el hogar.
Las claves de los seguros y su obligatoriedad
Uno de los puntos más relevantes de la jornada fue la visión del sector asegurador, expuesta por Óscar Navarro, director técnico de MUSAAT.
Navarro puso de relieve una confusión muy extendida entre los propietarios: que exista una responsabilidad legal no implica necesariamente que exista un seguro que cubra el daño.
En el marco de la Ley de Ordenación de la Edificación, explicó, se establecen responsabilidades para los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo, pero únicamente es obligatorio, en el caso de viviendas no autopromovidas, el seguro decenal, que cubre exclusivamente daños estructurales.
“Una cosa es que la ley establezca responsabilidades y otra muy distinta es lo que obliga a asegurar”, señaló. En la práctica, esta diferencia deja sin una cobertura directa a numerosos daños relacionados con la habitabilidad y otros defectos funcionales, que dependen de seguros voluntarios.
A esta situación se suma la ausencia de una definición legal precisa de qué debe entenderse por habitabilidad y la falta de seguros obligatorios para todos los profesionales que intervienen en la edificación, factores que dificultan el diseño de pólizas adecuadas y están contribuyendo al aumento de la litigiosidad.
Un cierre pericial: la importancia de los informes para los procesos
El cierre de la jornada corrió a cargo del arquitecto técnico y perito judicial Juan Carlos Gárgoles, que subrayó el papel decisivo del informe pericial en los procedimientos por defectos de construcción.
Gárgoles defendió que la experiencia real en obra resulta esencial para detectar el origen de los daños y para elaborar dictámenes comprensibles y técnicamente bien estructurados.
Detalló el modo en que debe documentarse un daño, la correcta toma de fotografías y la valoración de las reparaciones a partir de bases de precios objetivas y verificables. Asimismo, se refirió a la actuación en sede judicial, subrayando la importancia de mantener serenidad, rigor y honestidad, así como de un conocimiento exhaustivo del expediente para afrontar con solvencia los interrogatorios de la parte contraria.
