La escasez de vivienda en alquiler se ha convertido en uno de los principales problemas estructurales del mercado inmobiliario español. A la insuficiencia de oferta se suma una demanda sostenida, impulsada por factores demográficos, laborales y sociales, que mantiene una presión constante sobre los precios. En este escenario, cualquier reforma normativa que afecte al régimen jurídico del alquiler debería evaluarse no solo desde la óptica de la protección del inquilino, sino también desde su impacto real sobre la disponibilidad de viviendas y la seguridad jurídica de los operadores.
La reciente Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporal y del alquiler por habitaciones parte de una preocupación legítima: evitar usos fraudulentos de determinadas figuras contractuales que, según el legislador, estarían sirviendo para esquivar los límites de renta establecidos por la Ley 12/2023. Sin embargo, la solución propuesta plantea muchos interrogantes y, sobre todo, sobre sus efectos prácticos en un mercado ya profundamente tensionado.
Conviene recordar que los contratos de alquiler temporal han desempeñado históricamente una función muy concreta. Su finalidad era responder a situaciones transitorias y perfectamente identificables: desplazamientos profesionales, estancias académicas, tratamientos médicos prolongados o necesidades familiares temporales. Esta flexibilidad permitía adaptar el uso de la vivienda a realidades sociales cambiantes sin alterar de forma permanente el equilibrio del mercado.
La reforma proyectada altera de manera sustancial este planteamiento. La exigencia de que la causa de temporalidad sea no solo real, sino también expresamente justificada y acreditable, traslada al propietario una carga probatoria especialmente exigente. En caso de que dicha acreditación sea considerada insuficiente -por razones que, en muchos casos, pueden ser interpretativas-, el contrato corre el riesgo de ser recalificado como arrendamiento de vivienda habitual, con la aplicación retroactiva de plazos mínimos de cinco o siete años. Este mecanismo introduce un nivel de inseguridad jurídica elevado y difícilmente previsible, especialmente para pequeños y medianos propietarios.
Desde una perspectiva estrictamente legal, el problema no radica tanto en la lucha contra el fraude como en la configuración de un sistema que presume la irregularidad y penaliza el error formal. El alquiler temporal deja de ser una figura funcional para convertirse en un contrato de alto riesgo, en el que cualquier defecto documental puede tener consecuencias económicas y jurídicas desproporcionadas. Este contexto no favorece la transparencia ni la profesionalización del mercado, sino todo lo contrario.
A esta inseguridad se añaden otras limitaciones que inciden directamente en el equilibrio contractual. La duración máxima de los contratos, el derecho de desistimiento unilateral del arrendatario tras el primer mes sin compensación alguna, la reducción de garantías adicionales y la prohibición expresa de seguros de impago configué un marco poco atractivo para quien ofrece una vivienda en alquiler temporal. El resultado previsible no es una mejora del acceso a la vivienda, sino una retirada progresiva de este tipo de oferta, precisamente en los segmentos más sensibles a la movilidad y a las necesidades cambiantes.
La regulación del alquiler por habitaciones merece una reflexión específica. Por primera vez, esta modalidad queda sujeta a límites económicos explícitos: la suma de las rentas parciales no podrá superar la renta del alquiler unitario de la vivienda y, en las zonas declaradas tensionadas, deberá respetar los índices oficiales. Esta intervención supone, en la práctica, extender el control de rentas a un modelo que hasta ahora había funcionado con relativa eficacia como mecanismo de acceso para jóvenes, estudiantes y personas con menores ingresos, además de permitir un uso más eficiente del parque inmobiliario existente.
El alquiler por habitaciones ha sido, en muchos casos, una solución pragmática ante la imposibilidad de asumir el coste de una vivienda completa. Limitarlo sin introducir medidas que aumenten la oferta global puede tener un efecto claramente excluyente, expulsando del mercado a quienes no encuentran alternativas viables. Desde el punto de vista económico, restringir una modalidad sin ampliar el número de viviendas disponibles equivale a desplazar el problema, no a resolverlo.
El Gobierno defiende estas reformas como imprescindibles para garantizar el derecho a la vivienda. No obstante, la experiencia reciente invita a una reflexión más cautelosa. Las medidas introducidas por la Ley 12/2023, pese a su orientación social, no han logrado aumentar la oferta de alquiler. En muchos casos, han provocado el efecto contrario: la retirada de viviendas del mercado o su desplazamiento hacia otros usos, con el consiguiente aumento de la presión sobre los precios. Pensar que una regulación aún más restrictiva producirá resultados distintos parece, como mínimo, optimista.
El debate sobre la vivienda no puede reducirse a una acumulación de normas cada vez más detalladas y restrictivas. Sin una estrategia integral que aborde el déficit estructural de oferta -incluyendo incentivos a la inversión, seguridad jurídica y colaboración público-privada-, las reformas legislativas corren el riesgo de convertirse en un ejercicio de voluntarismo normativo con escasa eficacia real.
Velar por el derecho a la vivienda es una obligación constitucional y un objetivo social incuestionable. Si la Proposición de Ley sobre alquileres temporales y por habitaciones se aprueba en sus términos actuales, es probable que añada nuevas tensiones a un mercado ya desequilibrado y termine perjudicando precisamente a quienes pretende proteger paradójicamente. La experiencia, en materia de vivienda, pone de relieve que equiparar del control de precios a una política integral de vivienda constituye un error de enfoque, la igual que tratar de forma uniforme realidades residenciales heterogéneas o reducir el debate a planteamientos estrictamente ideológicos.
Regular con mayor intensidad no equivale necesariamente a regular con mayor eficacia. Por el contrario, la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y el equilibrio de incentivos se revelan como condiciones indispensables para cualquier política pública que aspire a ser realmente efectiva, sostenible en el tiempo y compatible con la ampliación de la oferta de vivienda en alquiler y la realidad social.
Sobre la autora
- Marta García
- Head of Legal & Compliance MVGM Spain and Portugal
