María de los Reyes Rueda Serrano
María de los Reyes Rueda Serrano, Secretaria de la Asociación Española de Abogados Urbanistas
La Abogada Urbanista María de los Reyes Rueda Serrano, Secretaria de la Asociación Española de Abogados Urbanistas, con larga trayectoria profesional en la materia, informa cómo debe actuar un propietario si recibe requerimiento del Ayuntamiento porque ha realizado obras, ha cerrado la terraza de su vivienda o de su ático. Normalmente antes de actuar el Ayuntamiento viene precedido de una denuncia de vecinos o de su Comunidad de propietarios, aunque también puede deberse a inspecciones urbanísticas rutinarias.
1.- Lo primero informar, tras recibir la notificación del Ayuntamiento (bien sea una orden de legalización o bien una orden de demolición), es actuar rápidamente debido a que hay plazos administrativos que no debemos dejar pasar.
Lo primero es conocer el estado en el que se encuentra el Expediente.
El Ayuntamiento suele abrir dos expedientes
1.- Expedientes de restauración de la Legalidad Urbanística.
Este tiene como objetivo que la obra realizada se ajuste a la normativa urbanística vigente. Se inicia con un requerimiento al interesado para que en el plazo que se indique, solicite la licencia oportuna (o declaración responsable)
– Hay que comprobar si la obra es legalizable.
Si el cerramiento cumple con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de su municipio, se puede legalizar incluso a posteriori.
En ocasiones el Ayuntamiento requiere de un Proyecto conjunto de la fachada del edificio para ello. Y se necesita contar con la Comunidad de Propietarios.
Aunque no todos los cerramientos son legalizables.
Si la licencia es denegada o no es posible su legalización porque la obra ejecutada incumple normativa, el Ayuntamiento dictará Orden de demolición.
Recordar que el Ayuntamiento tiene un plazo para resolver el expediente. Y si dicho plazo no se cumple por el Consistorio, el Expediente caducará.
2.- Expediente sancionador
El expediente sancionador tiene como fin imponer una multa por la infracción urbanística cometida.
Normalmente se inicia con posterioridad al expediente anterior (de legalización) puesto que el Ayuntamiento espera a comprobar si se ha regularizado la obra ejecutada o no.
Los abogados urbanistas para defender estos expedientes alegamos principios del derecho penal, como es la presunción de inocencia, entre otros.
Añadir que estos expedientes también están sometidos a un plazo de caducidad.
3.- Prescripción de la Infracción.
Si la obra se realizó hace años, la facultad del Ayuntamiento para ordenar la demolición puede haber”prescrito”. Es decir que el Ayuntamiento, debido al plazo transcurrido, no te puede obligar a demoler, ni a legalizar.
- Los plazos varían según las distintas Comunidad Autónoma, oscilando generalmenteentre 4 y 10 años desde la total terminación de la obra.
En Madrid actualmente el plazo es de 6 años tras aprobarse la Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio
- Debe aportarse pruebas documentales de la antigüedad (facturas, fotos antiguas, actas de la comunidad, ortofotos aéreas..etc).
4.-. Presentar recursos administrativos
No debe dejar pasar los plazos (normalmente un mes para recursos de reposición o alzada):
Recurso de Reposición: Se presenta ante el mismo órgano que dictó la orden.
Recurso Contencioso-Administrativo: Ante los juzgados, si la vía administrativa no prospera y tras analizar el caso, es viable con gran posibilidad de éxito, evitar la demolición.
Además solicitar medida cautelar de suspensión de la orden de demolición.
Añadir que a la Asociación Española de Abogados Urbanistas llegan muchas consultas sobre esta materia, sobre cerramientos de terrazas y áticos en viviendas, sobre obras en interiores, en locales comerciales y actuaciones similares.
En ocasiones, se nos consulta por el interesado cuando ya se han realizado actuaciones y estas no han sido acertadas para sus intereses perdiendo por tanto la oportunidad de obtener una resolución favorable.
Por ello recomendamos desde nuestra Asociación consultar con un Abogado urbanista desde el primer momento (tras recibir el requerimiento) puesto que en muchas ocasiones, bien asesorados y buscando la mejor estrategia, se consigue el archivo de estos expedientes por el Ayuntamiento, no teniendo que acudir a la vía judicial.
Aquellos interesados pueden contactar con la Asociación: www.aeaurbanistas.es www.aeaurbanistas.com
La Asociación Española de Abogados Urbanistas es una Entidad de ámbito nacional, que agrupa a Abogados y profesionales que están especializados en la materia de Derecho Urbanístico, Dº Inmobiliario, Dº Constructivo, de la Edificación y el Medio Ambiente.
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