A pesar de su crecimiento, modelos de vivienda como el coliving o el build to rent operan en España sin un marco legal claro que los regule. Según Arantxa Goenaga, socia de AF Legis, esta situación genera inseguridad jurídica tanto para operadores como para usuarios y limita el desarrollo de nuevas formas de acceso a la vivienda en alquiler.
Aunque estas fórmulas ya están presentes en grandes ciudades, su expansión se ve frenada por un marco legal diseñado para la compraventa o el arrendamiento tradicional, sin contemplar las necesidades sociales, demográficas y económicas que demandan estos nuevos modelos.
Un mercado moderno con legislación desfasada
El coliving combina habitaciones privadas con espacios comunes y servicios compartidos, dirigido principalmente a jóvenes profesionales. Sin embargo, se regula mediante contratos de habitación, cesiones de uso o arrendamientos temporales, dejando en el aire aspectos fundamentales como derechos de los usuarios, fiscalidad y garantías mínimas.
Por su parte, el build to rent, que agrupa promociones construidas específicamente para el alquiler a largo plazo, sufre de inseguridad jurídica derivada de la volatilidad normativa. Limitaciones de renta, zonas tensionadas, prórrogas obligatorias o restricciones fiscales generan incertidumbre en un modelo que requiere inversión estable y a largo plazo.
“Ambos modelos funcionan sin un marco legal sólido, lo que limita su desarrollo y corre el riesgo de consolidar una oferta precaria y poco escalable”, advierte Goenaga.
Cataluña ofrece alternativas… poco utilizadas
Goenaga recuerda que Cataluña sí cuenta con figuras legales que podrían aplicarse. Desde 2017, el Libro VI del Código Civil catalán incorpora la propiedad temporal y la propiedad compartida, inspiradas en el derecho europeo para flexibilizar el acceso a la vivienda.
Sin embargo, estas fórmulas apenas se utilizan. “Son válidas y vigentes, pero prácticamente desconocidas. En ocho años no han tenido impacto ni en el mercado inmobiliario ni en la política pública”, señala la abogada. Esto refleja un desaprovechamiento de recursos jurídicos que podrían mejorar el acceso real a la vivienda.
Regular no es intervenir, es dar seguridad
Goenaga subraya que la regulación no debe ser excesiva, sino ofrecer una base legal mínima y sólida que dé seguridad a los nuevos modelos sin limitar su desarrollo.
- Para el coliving, propone reconocerlo como una modalidad propia con contrato regulado, marco fiscal claro y protección de derechos básicos.
- Para el build to rent, reclama estabilidad normativa en contratos, actualizaciones de renta y garantías para los inversores.
Otros países europeos ya han avanzado: Alemania y Países Bajos cuentan con marcos específicos para coliving, mientras que Reino Unido reconoce el build to rent como categoría diferenciada, con beneficios fiscales y urbanísticos. España, en cambio, sigue aplicando normas pensadas para la vivienda tradicional, insuficientes para estos modelos.
Sin base legal, no hay escala ni seguridad
La conclusión es contundente: sin adaptar la legislación a las nuevas formas de habitar, se consolidará un mercado con inseguridad jurídica que perjudica a inquilinos e inversores.
“Lo que no se regula bien, se hace mal. La ambigüedad jurídica termina afectando a todos: al usuario, al operador y al objetivo de ampliar el acceso a la vivienda”, concluye Goenaga.
