Xavier de Bernat Jiménez, abogado área Litigación y Arbitraje. AGM Abogados
Un escape de agua en el bajante general, un incendio en el cuarto eléctrico, un desprendimiento de fachada sobre la vía pública o un accidente en la piscina comunitaria. Estos son algunos de los escenarios que pueden poner en jaque a una comunidad de propietarios. Lo que comienza como un incidente fortuito puede transformarse en un siniestro de gran envergadura con consecuencias económicas y jurídicas de enorme alcance.
En este tipo de situaciones, la comunidad no solo se enfrenta a la reparación de los daños en sus propias instalaciones. También puede recibir reclamaciones millonarias por parte de terceros afectados —vecinos, locales comerciales o aseguradoras— que consideran que la responsabilidad recae en los elementos comunes del edificio.
¿Qué debe saber un Administrador de Fincas ante un siniestro grave?
Este tipo de siniestros plantea dos grandes interrogantes:
- ¿Hasta dónde alcanzan las coberturas de la póliza comunitaria?
- ¿Pueden responder los copropietarios con su patrimonio personal si la Comunidad no puede afrontar la indemnización?
Cobertura del seguro comunitario: límites y análisis
La póliza comunitaria es la primera barrera de protección frente a un siniestro. Sin embargo, no siempre responde como se espera. Por ello, resulta indispensable analizar al detalle las condiciones particulares y generales de la póliza para valorar la propuesta indemnizatoria inicialmente ofrecida por la aseguradora, su límite o su exclusión.
Un análisis técnico y jurídico adecuado puede marcar la diferencia: identificar correctamente la causa del siniestro y clasificar los daños según las coberturas contratadas permite ampliar la cobertura indemnizatoria más allá de la primera oferta.
Responsabilidad de la Comunidad y de los copropietarios
La legislación en materia de propiedad horizontal establece que la comunidad responde en primer lugar con sus fondos comunes. Pero, si estos resultan insuficientes, la normativa –especialmente el Código Civil de Cataluña– prevé que los copropietarios respondan subsidiaria y mancomunadamente, en proporción a su cuota de participación.
Esto significa que, llegado el caso, los copropietarios pueden verse obligados a asumir una parte de la deuda generada por un siniestro que tuvo su origen en zonas comunes, ante la insuficiencia de bienes comunes que cubran los daños excluidos por la póliza de seguro comunitaria o, estando incluidos, excedan las garantías económicas contratadas.
Estrategia ante siniestros de gran cuantía
Ante un siniestro de gran cuantía, el Administrador de Fincas debe actuar con rapidez y criterio, contando con el apoyo de profesionales especializados para:
- Identificar el alcance real de los daños causados o reclamados.
- Analizar exhaustivamente el alcance de las coberturas y límites establecidos en la póliza de seguro comunitaria.
- Designar un perito independiente para evaluar causas y cuantificación de daños.
- Negociar activamente con aseguradoras y afectados para intentar un acuerdo extrajudicial.
- Preparar la estrategia judicial en caso de litigio, minimizando la exposición económica de la Comunidad y de los copropietarios.
Conclusión
Los siniestros de gran cuantía constituyen un auténtico reto para cualquier Comunidad de Propietarios y, en particular, para quienes las administran. Por ello, la experiencia demuestra que contar con un seguro bien estructurado, un análisis pericial independiente y una estrategia jurídica adecuada es clave para evitar que un incidente puntual se convierta en una carga económica insostenible.
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