Ángel Luis Ramos Muñoz. Socio del despacho de abogados Lawyou
Ángel Luis Ramos Muñoz
Si tiene una hipoteca o si está pensando adquirir una vivienda, con la consiguiente contratación de un préstamo hipotecario, seguramente habrá oído hablar de las cláusulas abusivas que pueden contener este tipo de contratos y de las consecuencias que pueden tener sobre su validez, existiendo la posibilidad de reclamar la nulidad, total o parcial del contrato, en función de si contiene una o varias de esas cláusulas abusivas.
Sin duda habrá conocido la reciente publicación por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de una sentencia sobre las hipotecas vinculadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) que ha sido calificada en el sector jurídico como definitiva y cuyo fallo deja la puerta abierta a una posible multitud de reclamaciones de consumidores afectados.
Aunque la citada sentencia del TJUE no resulta tan contundente como para muchos era de esperar, admite claramente la posibilidad de que una cláusula IRPH pueda ser anulada por falta de transparencia, debido a la falta de información ofrecida a los clientes por parte de las entidades bancarias y que, por tanto, pueda considerarse abusiva.
En esencia, el criterio de la Corte Europea establece que no puede descartarse mala fe en las hipotecas referenciadas al IRPH por el mero hecho de que este sea un índice oficial y de que sea publicado en el Boletín Oficial del Estado; para acreditar la buena fe y la transparencia de la cláusula, el banco hipotecante –prestamista- debe informar en qué consiste este índice (qué referencias se utilizan en su cálculo), ofrecer datos de su evolución reciente y sobre todo, ofrecer al prestatario una comparativa clara con otros posibles índices de variación del tipo de interés.
La transcendencia de esta sentencia del TUJE para los titulares de préstamos hipotecarios en España referenciados al IRPH es enorme, desde el momento en que la doctrina sentada por la resolución contradice y desmonta la mantenida por el Tribunal Supremo desde el año 2017 en sucesivas sentencias que justificaban la buena fe de las entidades prestamistas en la inclusión de la cláusula IRPH. Por tanto, muchos afectados por la misma, que se vieron desanimados por la jurisprudencia española para reclamar por la inclusión de la cláusula en sus contratos, tienen ahora la oportunidad de obtener la declaración de nulidad para sus hipotecas, mejorar su índice de revisión del tipo de interés y recuperar lo pagado de más por efecto de la cláusula abusiva.
Al margen de la cuestión del IRPH, cabe recordar que en nuestro sistema judicial los bancos y otras entidades financieras pueden ser condenados por cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca, especialmente por el motivo de que no sean transparentes, sean desequilibradas o no sean explicadas adecuadamente al consumidor.
Por hacer un resumen, las cláusulas abusivas más habituales por las que los bancos han sido condenados en España son:
- Cláusula Suelo
La cláusula suelo establece un tipo de interés mínimo (suelo) que el cliente debe pagar, independientemente de cómo se comporte el mercado y aunque el Euribor (u otro índice de referencia) baje, el cliente sigue pagando esa tasa mínima más alta. Esta cláusula ha sido declarada abusiva en muchas ocasiones, ya que los consumidores no eran plenamente conscientes de su existencia o de sus implicaciones y se ha obligado a los bancos a devolver el dinero cobrado de más desde la firma del contrato.
- Gastos de Formalización de la Hipoteca
Los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario, como notaría, registro, gestoría, impuestos (Actos Jurídicos Documentados), suelen ser imputados a los prestatarios. Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han dictado que algunas de estas cargas deben ser asumidas por las entidades bancarias, especialmente si no se indicó claramente que el cliente tendría que hacerse cargo de ellos.
- Comisiones por Amortización Anticipada
Los contratos de hipoteca pueden incluir comisiones por amortización anticipada (cuando el consumidor decide pagar, total o parcialmente, la hipoteca antes de tiempo), pero estas comisiones no deben ser desproporcionadas. El Tribunal Supremo ha determinado que las comisiones deben estar limitadas y deben ser transparentes.
- Cláusula de Vencimiento Anticipado
Esta cláusula permite que el banco reclame el total de la deuda si el cliente incurre en impago de una sola cuota. Esta práctica se considera abusiva cuando el impago no es significativo o el cliente ya ha demostrado su disposición a cumplir con sus obligaciones. El Tribunal Supremo ha declarado que las cláusulas de vencimiento anticipado deben estar suficientemente justificadas.
- Intereses de Mora Abusivos
Los intereses de demora, que son los intereses aplicados en caso de impago de una cuota, deben ser razonables. Los bancos han sido condenados por incluir tipos de interés excesivos en las hipotecas para las situaciones de impago.
- Falta de Transparencia en las Condiciones
La falta de claridad y transparencia en las condiciones del contrato hipotecario es otro motivo común de condena para los bancos. Los jueces han considerado abusivas aquellas cláusulas que no se explican adecuadamente al consumidor, que no se ajustan a la normativa sobre información precontractual y que, en definitiva, deja al prestatario, como consumidor, en una posición de desventaja.
- Cláusulas de Reajuste Automático de las Condiciones
Algunas cláusulas permiten que el banco cambie unilateralmente las condiciones del contrato (como el tipo de interés) sin una justificación clara o sin consentimiento explícito del cliente. Estas prácticas también han sido condenadas mediante la declaración de nulidad de la cláusula.
En conclusión, las cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca son aquellas que afectan principalmente a la transparencia, la equidad y el equilibrio entre las partes. Los tribunales se han centrado con sus sentencias en asegurar que los bancos no impongan condiciones que perjudiquen al consumidor y que éste pueda contratar sin estar plenamente informado o sin que haya un beneficio claro para ambas partes.
Por ello, tanto si usted tiene una hipoteca y recela de la transparencia o equidad de alguna de sus cláusulas, como si se encuentra en el trance de contratar un préstamo hipotecario, no dude en solicitar el asesoramiento de un experto que le permita hacer menos onerosa la carga de la hipoteca o no incurrir en obligaciones que no le corresponden.
La entrada Cómo descubrir las cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario se publicó primero en Lawyerpress NEWS.
